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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - VARIE
Locazione Finanziaria e vendita bene immobile
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Ernestina Sicilia
BRINDISI13/10/2025 20:11Locazione Finanziaria e vendita bene immobile
Premetto che trattasi di un piccolissimo fallimento.
Espongo di seguito sinteticamente storia e iter dell'attività svolta.
Il Fallito acquistava con locazione finanziaria la sede della propria attività, ma in prossimità del saldo sopraggiungeva il fallimento e quindi veniva consegnato l'immobile all'Istituto bancario proprietario, in data 04 giugno 2019, e ad oggi sono ancora in corso da parte della Banca i tentativi di vendere lo stesso per vedersi riconosciuto l'importo per differenza.
Ad oggi, chi scrive ha sollecitato nuovamente una risposta per potere definire la pendenza.
Si evidenzia che l'operazione di leasing originaria aveva visto l'acquisto dell'immobile da parte della Banca-Cedente dal Costruttore-Venditore, al prezzo di €.165.000,00=, quindi la cessione in locazione alla Società Fallita-Utilizzatore, per complessive €. 242.499,28=.
Il finanziamento doveva avere 180 periodicità mensili a decorrere dal gennaio 2007.
Nel 2018, quando veniva dichiarato il fallimento della Società, le rate insolute erano di €.8.985,34= (iscritte ritualmente al passivo) e le periodicità mancanti per la fisiologica estinzione del leasing, compreso il rateo di saldo, ammontavano a circa cinquantamila euro, esattamente €.49.820,64=.
Il Fallimento non avendo risorse per accedere al pagamento dell'insoluto e del saldo, ha optato per la riconsegna dell'immobile in attesa della alienazione da parte della Banca e della riscossione di quanto di competenza della Curatela.
Come si diceva, ad oggi non è pervenuta alcuna risposta positiva dalla Banca, cosicché la scrivente -previa autorizzazione del GD- ha avviato una interlocuzione che almeno conducesse alla monetizzazione dei canoni a suo tempo pagati dall'Utilizzatore, al fine di una proposta in favore della Curatela.
Ed anche questa soluzione al momento si è arenata.
Chi scrive ha anche proposto alla Banca, di affidare l'incarico di vendere il bene ad un Agente immobiliare locale, che conoscendo il mercato possa riuscire nell'intento.
Certamente l'immobile ad oggi, nonostante il tempo trascorso, non si è deprezzato, cosicché il valore di vendita dell'epoca rimane ancora oggi confermabile, rimanendo nel range del prezzo di mercato nel 2007, di €.165.000,00= e del corrispettivo della locazione di €.242.499,28=.
Per la mancanza di risorse della Curatela, chi scrive non ha propositamente optato per la nomina di un consulente a cui affidare la stima dell'immobile e sta invece sollecitando la Banca a formulare una proposta di monetizzazione di quanto pagato dalla Società per la quasi totalità della locazione finanziaria.
Arrivo alla Domanda:
Come posso e cosa posso fare per recuperare quanto dovuto alla Curatela?
avrei dovuto agire diversamente? e se si cosa posso fare per porre rimedio?
Grazie-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza14/10/2025 13:55RE: Locazione Finanziaria e vendita bene immobile
Lei ha agito in modo corretto e non crediamo possa fare di più dal momento che non dispone neanche della liquidità pe nominare uno stimatore. Nel caso il contratto si è sciolto per scelta del curatore che in mancanza di disponibilità per pagare le rate scadute e il saldo, non poteva fare altro e, in tal caso, l'art. 72 quater l. fall. stabilisce che ". In caso di scioglimento del contratto, il concedente ha diritto alla restituzione del bene ed e' tenuto a versare alla curatela l'eventuale differenza fra la maggiore somma ricavata dalla vendita o da altra collocazione del bene stesso avvenute a valori di mercato rispetto al credito residuo in linea capitale; per le somme gia' riscosse si applica l'art. 67, terzo comma, lettera a). Il concedente ha diritto ad insinuarsi nello stato passivo per la differenza fra il credito vantato alla data del fallimento e quanto ricavato dalla nuova allocazione del bene".
Come si vede sia nell'ipotesi che il concedente abbia un debito che un credito queste voci sono determinate dalla nuova allocazione del bene, per cui, fin quando questa manca, la questione non può essere definita.
Pertanto lei, salvo che non riscontri un colposo o addirittura doloso comportamento dilatorio del concedente nella nuova collocazione del bene, non può fare altro che continuare a sollecitare costui ad adoperarsi a questo scopo. Anche la promozione di un giudizio per recuperare il credito presumibile, previa ammissione al gratuito patrocinio, potrebbe trovare un ostacolo nella mancata nuova collocazione del bene, a meno che il giudice non faccia ricorso ad una stima; il fatto è che la norma fallimentare non prevede neanche la stima, che sarebbe comunque rilevante fin da ora per poter avere una base più certa di trattativa.
Ad ogni modo questa potrebbe essere una via compatibile con la mancanza di attivo fdella curatela.
Zucchetti SG srl
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