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Forum SOVRAINDEBITAMENTO
QUOTA IMMOBILE CON COMPROPRIETARIO IRREPERIBILE
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Sandra Giacone
Cigognola (PV)12/06/2025 08:21QUOTA IMMOBILE CON COMPROPRIETARIO IRREPERIBILE
Buongiorno,
sovraindebitato che ha cointestata quota di immobile con altro soggetto irreperibile. L'immobile è gravato da mutuo cointestato e da pignoramento ed è stato oggetto di due procedure esecutive entrambe chiuse senza aggiudicazione. Allo stato attuale potrebbe esserci una proposta di acquisto da parte di un conoscente del soggetto sovraindebitato.
Dato atto che il liquidatore potrà disporre solo del ricavato dalla vendita della quota del soggetto sovraindebitato e che in ogni caso dovrà procedere alla vendita con modalità competitiva previa nomina di un perito per una nuova stima dell'immobile, come potrà gestire la vendita di immobile cointestato con soggetto irreperibile?
Ringrazio anticipatamente per il confronto.-
Zucchetti Software Giuridico srl
12/06/2025 16:34RE: QUOTA IMMOBILE CON COMPROPRIETARIO IRREPERIBILE
Per rispondere a questa domanda occorre premettere alcune considerazioni di carattere generale.
Se all'attivo della procedura è acquista una quota, non si può procedere con una divisione endoesecutiva, la quale presuppone il pignoramento.
Acquisita all'attivo una quota, le strade sono due: o il programma di liquidazione prevede la collocazione sul mercato della quota (ovviamente mediante procedura competitiva) alla quale seguirà la cancellazione dei soli gravami che su essa risultano iscritti, oppure il programma deve prevedere la introduzione di un ordinario giudizio di scioglimento della comunione, in seno al quale si procederà, ove non è possibile la separazione in natura, alla vendita dell'intero con attribuzione alla procedura della metà del ricavato, al netto delle spese del giudizio divisorio.
Una soluzione alternativa potrebbe essere quella di ottenere dal comproprietario un mandato a vendere, in modo tale che in seno alla procedura si potrebbe collocare sul mercato l'intero, anche se in questo caso, trattandosi di vendita di bene non interamente acquisito all'attivo e liquidato in parte forza di atto negoziale (cioé la procura rilasciata dal comproprietario non sovraindebitato) è dubbio che si possano cancellare le ipoteche gravanti sulla quota di costui, a meno che il piano preveda che la quota parte di ricavato spettante al comproprietario sia distribuita tra i creditori ipotecari di questi, i quali a loro volta prestano il consenso alla cancellazione delle ipoteche iscritte a loro favore (il consenso deve chiaramente essere espresso nella forma dell'atto pubblico per costituire titolo valido alla cancellazione).
Ulteriore possibilità è quella di stipulare con il comproprietario un accordo transattivo finalizzato allo scioglimento della comunione (che ad esempio prevede l'acquisto della quota del sovraindebitato) al quale però si può giungere a nostro avviso solo previa stima della quota e verifica della impossibilità di acquisire un utile maggiore mediante la collocazione della stessa sul mercato o mediante la vendita dell'intero in un giudizio di scioglimento della comunione. Il vantaggio della transazione è quello di evitare le lungaggini ed i costi della procedura di vendita (sia che si venda la quota, sia che si proceda alla vendita dell'intero in ambito divisorio). Anche in questo caso, tuttavia, la possibilità di cancellare i gravami senza l'intervento dei creditori ipotecari non ci sembra immaginabile mancando il presupposto della procedura competitiva, che l'art. 71 richiede.
In teoria si potrebbe percorrere la via della vendita diretta ex art. 586-bis c.p.c., ma lo stato della normativa ci fa dubitare di questa possibilità. In primo luogo i gangli processuali previsti dalla norma (che ruotano attorno all'udienza fissata per la pronuncia dell'ordinanza di vendita e rispetto ad essa scandiscono precisi termini) seno difficilmente esportabili in sede concorsuale, e soprattutto in sede di ristrutturazione dei debiti del consumatore, dove gli atti di liquidazione sono posti in essere direttamente dallo stesso. In secondo luogo, quella vendita, ove ammissibile, potrebbe avere ad oggetto solo la quota del sovraindebitato a meno che non vi sia il consenso del comproprietario, cui va aggiunto quello dei creditori al fine della cancellazione delle ipoteche.
Ciò premesso, e venendo alla domanda, l'irreperibilità del comproprietario lascia pochi margini: o si prevede la vendita della quota o si introduce un giudizio di scioglimento della comunione.
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