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LIQUIDAZIONE CONTROLLATA - ONERI CONDOMINIALI

  • Antonio Nieddu

    Sassari
    14/10/2026 13:46

    LIQUIDAZIONE CONTROLLATA - ONERI CONDOMINIALI

    In una liquidazione controllata, si viene a sapere soltanto in questi giorni e nell'imminenza del primo esperimento di vendita, dell'esistenza di spese condominiali straordinarie, dovute alla riparazione di un danno causato dal condominio nel 2025, prima dell'ammissione alla procedura.
    Giustamente, i potenziali venditori chiedono l'ammontare delle spese, non ancora fornito dall'amministratore.
    Si chiede:
    - le spese condominiali, per un danno provocato prima dell'apertura della procedura, ma non ancora quantificate e deliberate, possono essere ammesse al pagamento in prededuzione?
    - in caso negativo, volendo andare a modificare lo stato passivo ed includendo il credito come chirografario, gli acquirenti sarebbero comunque assoggettati alle disposizioni dell'art. 63 disp. att. C.C., commi 4 e 5?

    Sarebbe il caso di notiziare il G.D. della situazione?

    Grazie in anticipo.
    • Zucchetti Software Giuridico srl

      21/10/2026 14:01

      RE: LIQUIDAZIONE CONTROLLATA - ONERI CONDOMINIALI

      Il tema va affrontato premettendo che a norma dell'art. 30 della l. 11 dicembre 2012, n. 220 (recante "Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici") i crediti per oneri condominiali, maturati dopo la dichiarazione di apertura della liquidazione controllata sono prededucibili. Infatti, la disposizione in parola prevede che "I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell'articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall'articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali".
      Il problema che si pone è dunque quello di capire quando un onere condominiale possa dirsi maturato "dopo" la dichiarazione di apertura della procedura, poiché solo in tal caso è un onere prededucibile.
      A nostro avviso il debito condominiale per fatto illecito sorge nel momento in cui il danno si è verificato, poiché è in quel momento che sorge l'obbligazione risarcitoria, quale debito di valore, che la sentenza di condanna provvede semplicemente a determinare nel quantum.
      Conseguentemente, il problema della solidarietà passiva dell'acquirente ex art. 63 disp. att. c.c. non ha ragione di porsi.