Menu
Forum SOVRAINDEBITAMENTO
Liquidazione quota indivisa di immobile in liquidazione controllata
-
Jessica Dal Canto
Cecina (LI)08/07/2025 12:55Liquidazione quota indivisa di immobile in liquidazione controllata
Buonasera, in una liquidazione controllata il debitore è titolare della proprietà di un terzo di un immobile su cui è iscritta ipoteca, di cui è divenuto proprietario per successione ereditaria. In particolare:
- La banca vantava un credito (mutuo fondiario) verso il debitore, con ipoteca iscritta sull'immobile della sorella che si era costituita quale terza datrice di ipoteca.
- La sorella terza datrice è deceduta, e l'immobile è stato ereditato per un terzo dal fratello (debitore principale) e per un terzo ciascuno dai due nipoti (per rappresentanza di altra sorella defunta).
Attualmente, in qualità di liquidatore, non ho titolo per procedere alla vendita dell'intero come avverrebbe in un'esecuzione immobiliare, potendo quindi optare o per la vendita della quota di 1/3 o per il giudizio di divisione, per cui mi chiedo:
1) In caso di giudizio di divisione, chiedo conferma che, in assenza di un accordo con gli altri comproprietari, non essendo il bene divisibile in natura, il G.O. possa disporre la vendita coattiva dell'intero immobile, ripartendo poi il ricavato tra la procedura di liquidazione controllata e gli altri comproprietari secondo rispettive quote;
2) Nel caso in cui il G.D. acconsenta alla vendita della quota di 1/3 per trattativa privata ad uno degli altri comproprietari (che diventerebbe quindi titolare di 2/3 dell'immobile), quali sono le conseguenze per lo stesso? L'immobile in che misura resterebbe gravato da ipoteca? Potrebbe comunque subire l'esecuzione da parte del creditore fondiario con vendita all'incanto dell'intero immobile?
Grazie.-
Zucchetti Software Giuridico srl
10/07/2025 09:26RE: Liquidazione quota indivisa di immobile in liquidazione controllata
Rispondiamo all'interrogativo posto osservando che l'effetto purgativo si produce solo se si procede ad una vendita giudiziaria dell'intero (nell'ambito del giudizio di scioglimento della comunione) o della quota (nell'ambito della procedura di liquidazione controllata).
Un simile effetto non potrebbe aversi ove la comunione si sciogliesse per atto negoziale mediante la cessione della quota agli altri comproprietari. Invero, la corte di cassazione (Sez. U., 19/03/2024, n. 7337) ha affermato che l'effetto purgativo della vendita giudiziaria si produce quante volte essa sia attuata dagli organi della procedura mediante gli appositi procedimenti destinati al fine, aggiungendo che tale effetto non può essere ricondotto al solo fatto che l'atto di vendita è posto in essere da un organo della procedura, non proprietario del bene, né delegato a vendere dal proprietario (donde si sarebbe in presenza di un soggetto (nel caso affrontato dalla pronuncia il curatore) che agisce mettendo in pratica un potere proprio, che gli deriva dal fallimento e che partecipa della natura del potere di liquidare il patrimonio, a prescindere dalla volontà del titolare del diritto di proprietà (il fallito) e in funzione liquidatoria.
Secondo la corte, ciò che consente l'effetto purgativo, è lo svolgimento di una procedura competitiva limite intrinseco della libertà delle forme previsto dall'art. 107 lf (oggi art. 216 c.c.i.i.), la quale richiede: la stima, la pubblicità, la possibilità di gara, quali presupposti inderogabili di trasparenza e correttezza anche a salvaguardia della parità fra gli offerenti (in questo senso anche Cass. n. 26076/2022).
Aggiungiamo infine che a nostro avviso, proprio per il fatto che la disciplina della liquidazione controllata rinvia (per il tramite dell'art. 275 comma 2) alle norme della liquidazione giudiziale in tema di modalità delle vendite, una cessione della quota a trattativa privata sarebbe inammissibile perché non contemplata dall'art. 216 c.c.i.i. Piuttosto, si potrebbe immaginare una transazione traslativa volta a abbattere i costi ed i tempi del giudizio di scioglimento della comunione, previa stima della quota. -
Angela Sapio
Roma04/03/2026 14:18RE: Liquidazione quota indivisa di immobile in liquidazione controllata
Buonasera.
Chiedo un Vs parere in merito alla seguente vicenda.
Immobile in comunione dei beni tra Tizio e Caia.
Tizio accede alla liquidazione controllata, dichiarando di mettere a disposizione dei creditori il 50% del diritto di proprietà sull'immobile in comunione con Caia.
Sul predetto immobile (per l'intero diritto) pende già procedura esecutiva immobiliare iniziata dal creditore personale di Tizio che, in ottemperanza alla nota Cassazione, ha pignorato l'intero diritto (trattandosi di immobile, all'epoca, in comunione legale dei coniugi).
La questione è questa.
In qualità di liquidatore della liquidazione controllata, ritengo di poter vendere liberamente il 50% della quota di Tizio, stante lo scioglimento della comunione legale con il coniuge in conseguenza dell'apertura della procedura concorsuale.
Chi compra, acquisterà il 50% in comunione ordinaria con il coniuge del debitore.
Penso che, salvo Vs diverso orientamento, tale circostanza sia pacifica.
Mi domando, tuttavia, se possa essere preferibile subentrare nella procedura esecutiva immobiliare già pendente per consentire la vendita dell'intero, ferma la restituzione della quota al coniuge non debitore.
In altre parole, vorrei sapere se condividete che il liquidatore possa continuare la procedura esecutiva intrapresa per l'intero diritto in danno dei coniugi, al fine di vendere l'intero e poi dividere le masse (l'una in favore del coniuge non debitore e l'altra del debitore liquidato), sebbene con la procedura concorsuale vi sia stato uno scioglimento della comunione legale dei coniugi.
Ritengo che il pignoramento dell'intero abbia "cristallizzato" le vicende dell'immobile, sicché l'intervento in procedura, possa dare impulso alla vendita dell'intero in sede esecutiva (e non tramite giudizio di divisione, pur essendosi sciolta la comunione nel mentre), con conseguente assegnazione di una massa in favore della liquidazione e dell'altra in favore del coniuge non debitore.
Mi domando pure, tuttavia, se - per converso - la sopraggiunta liquidazione controllata con il conseguente scioglimento della comunione legale non imponga la divisione endoesecutiva con possibilità anche al coniuge non debitore di chiedere l'assegnazione della quota all'udienza ex art.. 569 c.p.c. (non condivido tale ipotesi, in quanto ritengo che il fatto che la comunione sia divenuta ordinaria non impone una conversione di pignoramento in quota, ma vorrei comunque un vostro parere).
Mi rendo conto della complessità della fattispecie e delle mie riflessioni, ma vorrei sapere cosa ne pensate.
Grazie.
AS
-
Scarica la nuova app
