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Forum SOVRAINDEBITAMENTO
transazione causa divisionale
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Stefania Marchetto
Padova19/10/2026 17:34transazione causa divisionale
In una procedura di liquidazione del patrimonio legge tre 2012 Il debitore č proprietario di una quota di un immobile per la quale č stato Instaurata causa Di divisione del discioglimento della comunione, nellle more della causa e il comproprietario ha fatto un'offerta di acquisto per la quale vi č stata l'autorizzazione de GD, tuttavia per il pagamento del prezzo il comproprietario ha fatto richiesta di mutuo ma la banca ha verificato che vi č un ipoteca sull'immobile stesso e quindi chiedo: se l'immobile viene venduto con trattativa privata č possibile che il Gd ordini la cancellazione dell'ipoteca del creditore che č insinuato nella procedura ?
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Zucchetti Software Giuridico srl
20/10/2026 12:13RE: transazione causa divisionale
Per affrontare il tema è forse utile svolgere qualche premessa.
Le strade percorribili quando all'attivo di una procedura è stata acquisita una quota sono diverse.
Le alternative principali sono due: o il programma di liquidazione prevede la collocazione sul mercato della quota (ovviamente mediante procedura competitiva) alla quale seguirà la cancellazione dei soli gravami che su essa risultano iscritti, oppure il programma deve prevedere la introduzione di un ordinario giudizio di scioglimento della comunione, in seno al quale si procederà, ove non è possibile la separazione in natura, alla vendita dell'intero con attribuzione alla procedura della metà del ricavato, al netto delle spese del giudizio divisorio.
Una soluzione alternativa potrebbe essere quella di ottenere dai comproprietari un mandato a vendere, in modo tale che in seno alla procedura si potrebbe collocare sul mercato l'intero. Va però avvertito che in questo caso, trattandosi di vendita di bene non interamente acquisito all'attivo e liquidato in parte forza di atto negoziale, cioé la procura rilasciata dal comproprietario non sovraindebitato, è dubbio che si possano cancellare le ipoteche gravanti sulla quota di costui, a meno che il piano preveda che la quota parte di ricavato spettante al comproprietario sia distribuita tra i creditori ipotecari di questi, i quali a loro volta prestano il consenso alla cancellazione delle ipoteche iscritte a loro favore (il consenso deve chiaramente essere espresso nella forma dell'atto pubblico per costituire titolo valido alla cancellazione).
Una ulteriore possibilità potrebbe essere quella di stipulare con i comproprietari un accordo transattivo finalizzato allo scioglimento della comunione (che ad esempio prevede l'acquisto della quota del sovraindebitato) al quale però si può giungere, a nostro avviso, solo previa stima della quota e verifica della impossibilità di acquisire un utile maggiore mediante la collocazione della stessa sul mercato o mediante la vendita dell'intero in un giudizio di scioglimento della comunione. Il vantaggio della transazione è quello di evitare le lungaggini ed i costi della procedura di vendita (sia che si venda la quota, sia che si proceda alla vendita dell'intero in ambito divisorio).
Così inquadrato l'argomento, la offerta di acquisto del comproprietario potrebbe essere inquadrata in una proposta transattiva, che la procedura potrebbe aver interesse a sottoscrivere per evitare i tempi e gli ulteriori i costi di un giudizio di scioglimento della comunione.
Sennonché, in questo caso a nostro avviso l'effetto purgativo non si produce.
Invero, la corte di cassazione (Sez. U., 19/03/2024, n. 7337) ha affermato che l'effetto purgativo della vendita giudiziaria si produce quante volte essa sia attuata dagli organi della procedura mediante gli appositi procedimenti destinati al fine, aggiungendo che tale effetto non può essere ricondotto al solo fatto che l'atto di vendita è posto in essere da un organo della procedura, non proprietario del bene, né delegato a vendere dal proprietario (donde si sarebbe in presenza di un soggetto (nel caso affrontato dalla pronuncia il curatore) che agisce mettendo in pratica un potere proprio, che gli deriva dal fallimento e che partecipa della natura del potere di liquidare il patrimonio, a prescindere dalla volontà del titolare del diritto di proprietà (il fallito) e in funzione liquidatoria.
Secondo la corte, ciò che consente l'effetto purgativo, è lo svolgimento di una procedura competitiva, limite intrinseco della libertà delle forme previsto dall'art. 107 lf (oggi art. 216 c.c.i.i.), la quale richiede: la stima, la pubblicità, la possibilità di gara, quali presupposti inderogabili di trasparenza e correttezza anche a salvaguardia della parità fra gli offerenti (in questo senso anche Cass. n. 26076/2022).
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