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Forum SOVRAINDEBITAMENTO
liquidazione controllata del patrimonio ex art. 268 e ss. C.C.I.I., alienazione quota immobile
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Giuseppe Franco
Nocera Inferiore (SA)10/06/2026 17:17liquidazione controllata del patrimonio ex art. 268 e ss. C.C.I.I., alienazione quota immobile
Salve,
al fine di ottenere il Vostro consueto prezioso contributo, partecipo la seguente fattispecie.
Nella qualità di liquidatore nell'ambito della procedura in oggetto, il sovraindebitamento è comproprietario, unitamente all'ex coniuge, nella misura del 50%, di una civile abitazione.
Ora, l'ex coniuge sarebbe disposta ad alienare anche la Sua quota di proprietà (50%), circostanza che lo scrivente raccoglie con favore in ragione della maggiore appetibilità del bene sul mercato, in luogo della vendita della sola quota di comproprietà.
Ciò posto, onde consentire la vendita integrale del bene e, quindi, anche della quota dell'ex coniuge, risulta necessario il rilascio, da parte di quest'ultimo, di una procura speciale alla vendita, ovvero è "utilizzabile" anche qualche altro strumento più celere (ad esempio, una formale comunicazione nella quale manifesta la volontà di vendere la rispettiva quota, salvo la retrocessione del 50% del prezzo di vendita al lordo, ovviamente, delle spese connesse).
In un'altra procedura (fallimento), la cui fattispecie è sovrapponibile a quella innanzi evidenziata, il G.D. non ha ritenuto necessario il rilascio di una procura alla vendita in favore della Curatela, ritenendo, bastevole, una comunicazione mediante posta elettronica certificata mediante la quale è stata manifestata la relativa volontà.
Resto in attesa di un cortese riscontro.
Con Viva Cordialità
Dott. Giuseppe Franco-
Zucchetti Software Giuridico srl
14/06/2026 11:36RE: liquidazione controllata del patrimonio ex art. 268 e ss. C.C.I.I., alienazione quota immobile
Anticipando gli approdi del ragionamento che ci apprestiamo a svolgere, riteniamo che a nostro avviso la comunicazione indicata nella domanda è sufficiente a vendere ma non a trascrivere.
Va premesso che quando all'attivo di una procedura viene acquisita, come nel caso prospettato, una quota le strade percorribili per procedere ad una sua liquidazione sono diverse.
Le alternative principali sono principalmente due: o il programma di liquidazione prevede la collocazione sul mercato della stessa(ovviamente mediante procedura competitiva) alla quale seguirà la cancellazione dei soli gravami che su essa risultano iscritti, oppure il programma deve prevedere la introduzione di un ordinario giudizio di scioglimento della comunione, in seno al quale si procederà, ove non è possibile la separazione in natura, alla vendita dell'intero con attribuzione alla procedura della metà del ricavato, al netto delle spese del giudizio divisorio.
Una terza via, che la prassi qualche volta conosce, è quella indicata nella domanda, che è quella di ottenere dai comproprietari un mandato a vendere, in modo tale che in seno alla procedura si potrebbe collocare sul mercato l'intero. Va però avvertito che in questo caso, trattandosi di vendita di bene non interamente acquisito all'attivo e liquidato in parte forza di atto negoziale (cioé la procura rilasciata dal comproprietario non sovraindebitato) è dubbio che si possano cancellare anche i gravami iscritti e trascritti sulla quota di costui, a meno che il programma di liquidazione preveda che la quota parte di ricavato spettante al comproprietario sia distribuita tra i creditori ipotecari di questi, i quali a loro volta prestano il consenso alla cancellazione delle ipoteche iscritte a loro favore (il consenso deve chiaramente essere espresso nella forma dell'atto pubblico per costituire titolo valido alla cancellazione).
Una ulteriore possibilità potrebbe essere quella di stipulare con i comproprietari un accordo transattivo finalizzato allo scioglimento della comunione (che ad esempio prevede l'acquisto della quota del sovraindebitato) al quale però si può giungere, a nostro avviso, solo previa stima della quota e verifica della impossibilità di acquisire un utile maggiore mediante la collocazione della stessa sul mercato o mediante la vendita dell'intero in un giudizio di scioglimento della comunione. Il vantaggio della transazione è quello di evitare le lungaggini ed i costi della procedura di vendita (sia che si venda la quota, sia che si proceda alla vendita dell'intero in ambito divisorio).
Detto questo, e venendo alla forma della procura a vendere, osserviamo quanto segue.
L'art. 1350 n. 1 c.c. prescrive che devono farsi per iscritto Devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili, e dunque la procura a vendere può essere rilasciata nella forma dell'atto pubblico o anche della scrittura privata.
Detto questo poiché il contratto di vendita avrà la forma dell'atto pubblico, sarà necessario che la procura rivesta tale forma poiché in caso contrario non si potrebbe procedere alla trascrizione.
In questo senso l'art. 1392 c.c. è chiaro nel prevedere che "La procura non ha effetto se non è conferita con le forme prescritte per il contratto che il rappresentante deve concludere".
Ora, è ben vero che secondo la giurisprudenza la norma deve essere interpretata nel senso che la forma del contratto al quale la forma della procura si aggancia è quella prevista dalla legge e non quella che le parti intendono utilizzare (per cui si potrebbe dire che siccome per la vendita immobiliare è sufficiente l'atto scritto, anche la procura è bastevole di esso). Tuttavia poiché possono essere trascritti solo gli atti pubblici o le scritture private autenticate, il che significa che le volontà dei contraenti devono essere espresse con quella modalità, ai fini della trascrizione sarà necessario-
Giuseppe Franco
Nocera Inferiore (SA)15/06/2026 09:58RE: RE: liquidazione controllata del patrimonio ex art. 268 e ss. C.C.I.I., alienazione quota immobile
Salve,
ringrazio per il consueto e prezioso contributo a seguito del quale, per trovare una concreta soluzione al caso prospettato, fornisco ulteriori dettagli.
L'immobile, in comproprietà tra il sovraindebitato e l'ex coniuge, si presenta libero da gravami e, pertanto, al netto della sentenza di apertura della liquidazione giudiziale, trascritta limitatamente alla posizione del primo soggetto, non dovranno essere effettuate cancellazioni.
Premessa l'impossibilità di una separazione in natura e della mancanza di utilità d'incardinare un giudizio ordinario di scioglimento della comunione, le strade percorribili sarebbero:
1) vendita, con procedura competitiva, della sola quota di proprietà del sovraindebitato;
2) vendita dell'intero compendio sulla base di un mandato a vendere da parte dell'ex coniuge del sovraindebitato.
Quest'ultima ipotesi, allo stato percorribile stante la manifestazione di volontà ivi palesata, alla luce di quanto evidenziato in seno al riscontro e sulla base delle ulteriori precisazioni, non dovrebbe creare problemi atteso che ciò che sarà trascritto sarà il decreto di trasferimento reso dal G.D..
Pertanto, riterrei, salvo ulteriori approfondimenti, procedere nel seguente modo:
- ottenere la stima dell'intero compendio ad opera di uno stimatore;
- ottenere, ad opera dell'ex coniuge, un "mandato a vendere" dell'intero compendio mediante una scrittura privata, ovvero una procura notarile;
- prevedere nel programma di liquidazione la vendita dell'intero, con modalità competitiva, innanzi al G.d. che renderà, all'esito, il relativo decreto di trasferimento.
Diversamente, vale a dire nel caso di mancata espressione di volontà ad opera dell'ex coniuge comproprietario, porre in vendita solo la quota del sovraindebitato.
Resto in attesa di un ulteriore riscontro.
Con Viva Cordialità
Dott. Giuseppe Franco-
Zucchetti Software Giuridico srl
16/06/2026 10:39RE: RE: RE: liquidazione controllata del patrimonio ex art. 268 e ss. C.C.I.I., alienazione quota immobile
Il percorso immaginato ci convince, fatta salva la precisazione per cui a nostro avviso si dovrà procedere con la forma del rogito notarie, anche in ragione del fatto che la vendita della quota non acquisita all'attivo è una vendita negoziale. -
Giuseppe Franco
Nocera Inferiore (SA)17/06/2026 08:47RE: RE: RE: RE: liquidazione controllata del patrimonio ex art. 268 e ss. C.C.I.I., alienazione quota immobile
Ringrazio nuovamente per il prezioso riscontro.
Certamente, in caso di vendita dell'intero compendio immobiliare e, quindi, anche della quota del comproprietario, si procederà con la forma del rogito notarile.
Ne approfitto, trattandosi della medesima procedura, per significare una questione che, per quanto mi consta, presenta dei tratti peculiari.
Giusta Sentenza resa dall'adito Tribunale, viene dichiarata la cessazione degli effetti civili del matrimonio ed assegnata la casa (quella in comproprietà tra il sovraindebitato e l'ex coniuge), in godimento, alla figlia.
Ora, da verifiche espletate, ho rilevato che la prefata consistenza immobiliare è stata concessa, giusta contratto stipulato e sottoscritto UNICAMENTE dall'ex coniuge, in locazione giusta la percezione, ad opera di quest'ultimo, del relativo canone.
In ragione di quanto innanzi evidenziato, sto espletando le seguenti riflessioni rispetto alle quali sono a chiedere un Vostro confronto:
- essendo il contratto di locazione stipulato e sottoscritto solo dall'ex coniuge, nonostante la comproprietà del bene e l'assegnazione, in godimento, alla figlia come disposto nella prefata Sentenza, lo stesso non dovrebbe essere opponibile alla procedura, anche in ragione della circostanza che risulta "venuto meno" l'obbligo di assegnazione disposto dal Tribunale a seguito della locazione dell'immobile e, per l'effetto, il trasferimento della residenza, oltre dell'ex coniuge, anche della figlia originariamente assegnataria;
- aspetto più rilevante, se lo scrivente, nella qualità di Liquidatore, può "pretendere" la riscossione, nella misura del 50%, del canone di locazione trattandosi, lo ribadisco, di un bene in comproprietà (50%). In caso di risposta positiva ed in assenza di spontaneo adempimento ad opera del comproprietario, quale sarebbe l'azione giudiziaria esperibile.
Ringrazio per l'attenzione.
Con Viva Cordialità
Dott. Giuseppe Franco
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Zucchetti Software Giuridico srl
18/06/2026 08:26RE: RE: RE: RE: RE: liquidazione controllata del patrimonio ex art. 268 e ss. C.C.I.I., alienazione quota immobile
Per rispondere alla domanda occorre un cenno alla disciplina codicistica della comunione.
Ai sensi dell'art. 1103 c.c., ciascun comproprietario della cosa comune può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota. Ogni comproprietario, dunque, può concludere negozi giuridici che abbiano ad oggetto la quota di sua appartenenza, purché questi negozi non incidano sull'uso della cosa comune da parte degli altri comproprietari (art. 1102 c.c.).
L'amministrazione della cosa comune è poi regolata dall'art. 1105 e ss c.c., a mente del quale tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa in comproprietà, e le decisioni che concernono l'ordinaria amministrazione della stessa vengono prese a maggioranza dei comproprietari, calcolate secondo il valore delle rispettive quote, con deliberazioni che sono valide se tutti i partecipanti sono stati preventivamente informati sull'oggetto della deliberazione. L'ultimo comma del citato articolo dispone poi che se le decisioni necessarie all'amministrazione della cosa comune non vengono assunte (oppure non si forma o non è formabile una maggioranza, come ad esempio accade quando due comproprietari sono titolari, ciascuno, del 50% dell'intero) o non vengono eseguite, ogni partecipante può promuovere un ricorso all'autorità giudiziaria che decide in luogo della maggioranza dei comproprietari, e se ritenuto può nominare un amministratore affinché le decisioni assunte siano concretamente attuate.
Infine, va ancora considerato l'art. 1106 c.c., il quale prevede che la maggioranza dei comproprietari può anche approvare un regolamento che disciplini l'uso della cosa comune e la sua ordinaria amministrazione, delegandola eventualmente ad uno o più comproprietari ovvero ad un terzo estraneo.
Così ricostruito il quadro normativo di riferimento, se (come nel caso prospettato) il contratto ha avuto ad oggetto la locazione dell'intero, si deve partire dalla considerazione per cui la locazione della cosa comune si qualifica, secondo la giurisprudenza, come atto di ordinaria amministrazione. Si è detto, infatti, che "Con riguardo ad un procedimento di sfratto per finita locazione relativo ad un immobile in comproprietà, ciascun comproprietario - quale titolare del diritto di concorrere alla gestione ordinaria del bene, con il solo limite del rispetto della volontà della maggioranza - è legittimato ad agire in giudizio, nella presunzione del consenso degli altri alla proposizione dell'azione, salva la possibilità per i comproprietari che rappresentino una quota maggioritaria di opporsi all'azione medesima. Nel caso in cui siano i comproprietari rappresentanti una quota maggioritaria ad agire in giudizio, un eventuale loro interesse personale al rilascio dell'immobile (nella specie, ai fini dell'utilizzazione di esso in proprio) non vale a trasformare la domanda giudiziale in un atto eccedente l'ordinaria amministrazione, atteso che il suddetto interesse non "qualifica" l'atto di gestione, inerendo alla successiva utilizzazione del bene, peraltro rimessa alla determinazione anche degli altri comproprietari e comunque non realizzabile senza un corrispondente vantaggio di tutti" (Cass. Sez. III, 5 aprile 1995, n. 4005).
Ed allora poiché da quello che si intuisce dalla domanda la locazione è opponibile ex art. 2923 c.c. (poiché avente data certa anteriore all'apertura della liquidazione controllata) il liquidatore potrà scegliere diverse opzioni.
In primo luogo potrà ottenere dal giudice delegato l'autorizzazione ad agire per la risoluzione del contratto, previa acquisizione del consenso dell'altro comproprietario.
Il alternativa, potrà chiedere al conduttore di versare in suo favore il 50% dei canoni, che vanno acquisiti alla procedura poiché frutti del cespite acquisito all'attivo, a norma dell'art. 2912 c.c.
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