Forum ESECUZIONI - IL DECRETO DI TRASFERIMENTO

liberazione dell' immobile

  • Alessandro Bartoli

    Citta' di Castello (PG)
    15/11/2016 11:55

    liberazione dell' immobile

    Mi rivolgo ai forum per il seguente caso.
    Sono sia custode che delegato ad una vendita immobiliare.
    Il decreto di trasferimento recita la formula: ingiunge ai detentori dell' immobile di rilasciarlo a favore dell' aggiudicatario sotto pena di esservi costretti con i mezzi dalla legge autorizzati.
    Può il sottoscritto recarsi personalmente presso l' immobile dell' esecutato, consegnare allo stesso copia conforme del decreto di trasferimento, intimandolo alla liberazione dell' immobile entro 30 giorni senza ulteriori autorizzazioni del G.E., come parrebbe dalla nuova formulazione dell' art. 560, comma 4 ?
    Ed in presenza di inerzia dell' occupante per l' utilizzo della forza pubblica debbo richiedere specifica autorizzazione al G.E. ?
    Grazie
    Alessandro Bartoli
    • Zucchetti SG

      15/11/2016 18:47

      RE: liberazione dell' immobile

      Giustamente lei richiama le recenti modifiche dell'art. 560 cpc, attuate con il d.l. n. 59 del 2016, convertito dalla legge n. 119 del 2016, che ha modificato i compiti del custode. In precedenza, infatti, il quarto comma dell'art. 560 stabiliva che l'ordine di liberazione emesso dal giudice costituiva titolo esecutivo per il rilascio, da eseguirsi a cura del custode anche successivamente all'emanazione del decreto di trasferimento nell'interesse dell'aggiudicatario o dell'assegnatario, salvo che gli stessi esentassero il custode; di modo che per attuare l'esecuzione dell'ordine di liberazione doveva farsi ricorso alla procedura prevista dagli artt. 605 ss., che comportava l'insorgenza di un procedimento esecutivo per rilascio, scaturito "per gemmazione" da una espropriazione immobiliare.
      Nell'attuale versione, non si fa più riferimento alla natura di titolo esecutivo del provvedimento di liberazione, stabilendosi, invece, che lo stesso è "attuato" dal custode secondo le disposizioni dettate dal giudice dell'esecuzione, senza l'osservanza delle formalità previste dagli artt. 605 e ss.. Questa nuova versione della norma fa capire che il provvedimento in questione, pur se emanato dal giudice dell'esecuzione, equivale ad un provvedimento cautelare, giacchè, come espressamente previsto, non devono seguirsi le formalità dell'esecuzione forzata per rilascio dell'immobile e, quindi, l'attuazione può realizzarsi senza previa notifica del titolo esecutivo e dell'atto di precetto. L'attuazione del provvedimento si svolge, quindi, in via "breve" sotto il controllo del giudice dell'esecuzione immobiliare, mutuando le previsioni di cui all'art. 669-duodecies.
      Inoltre la nuova versione prevede anche che il giudice, ai fini dell'attuazione dell'ordine di liberazione, possa avvalersi della forza pubblica (e, quindi, non del solo ufficiale giudiziario cui erano demandati in precedenza i relativi compiti) e nominare ausiliari ex art. 68 (ad es. un medico per verificare le condizioni dell'occupante che adduce di non potersi spostare per motivi medici) e, di conseguenza, il custode può chiedere di utilizzare la forza pubblica o di nominare un ausiliario allo scopo che espone.
      Alla luce di tanti riteniamo quindi che, ove non siano stabilite nel provvedimento le modalità di esecuzione, debba seguire le disposizioni dell'art. 669duodecies cpc; può anche recarsi personalmente in loco chiedendo la liberazione, ma deve poi rivolgersi sempre al giudice dell'esecuzione per eventuali integrazioni e, in caso di inadempimento può chiedere l'uso della forza pubblica.
      Zucchetti SG srl
      • Alessandro Bartoli

        Citta' di Castello (PG)
        16/11/2016 08:48

        RE: RE: liberazione dell' immobile

        Molte grazie per la celere risposta e complimenti per il forum.
        Alessandro Bartoli
      • Fabrizio Tagliabracci

        Mestre (VE)
        27/09/2018 12:01

        RE: RE: liberazione dell' immobile

        Quindi, se ho ben capito la portata della nuova norma, che mi trovo a dover applicare per la prima volta, trovandomi nella situazione di un immobile occupato non dall'esecutato (irreperibile) ma da un soggetto che dice di avere avuto le chiavi dall'esecutato e che a sua volta ospita continuamente connazionali diversi (ora addirittura una famiglia con 2 figli), non devo chiedere la nomina di un legale che liberi i locali, ma posso chiedere al G.E. di di disporre la liberazione dei locali e presentarla (anche di persona, senza notifiche) agli occupanti; e se non ottengo la liberazione posso chiedere direttamente al G.E. di far intervenire la Forza Pubblica. Il tutto senza Ufficiale Giudiziario?
        • Zucchetti SG

          29/09/2018 14:29

          RE: RE: RE: liberazione dell' immobile

          Il modus procedendi ipotizzato è corretto, salvo quanto preciseremo a proposito della comunicazione dell'ordine di liberazione nei confronti del terzo occupante.
          Le modalità di "attuazione" (e non di "esecuzione") dell'ordine di liberazione, sono state completamente riscritte dal Decreto Legge 3 Maggio 2016 n. 59 convertito in Legge 30 Giugno 2016 n. 119, che ha significativamente modificato i commi terzo e quarto dell'art. 560 c.p.c.
          Oggi, per effetto dell'intervento manipolativo appena detto, il Giudice dell'esecuzione dispone la liberazione dell'immobile pignorato, senza oneri per l'aggiudicatario (il che significa che i costi della liberazione sono interamente a carico della procedura esecutiva, ed il creditore che li anticipa li recupera in "prededuzione" ai sensi dell'art .2770 c.c. in quanto trattasi di spese sostenute nell'interesse di tutti i creditori) quando:
          non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso;
          oppure quando revoca l'autorizzazione, se concessa in precedenza;
          oppure, al più tardi, quando provvede all'aggiudicazione.
          Questo provvedimento è attuato dal custode secondo le disposizioni impartite dal giudice dell'esecuzione immobiliare (si noti che il legislatore, volutamente, fa riferimento al giudice dell'esecuzione "immobiliare", il che conferma la natura endoprocessuale del procedimento di liberazione) anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell'interesse dell'aggiudicatario se questi non lo esenta.
          La norma dispone infine che per l'attuazione dell'ordine il giudice può avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari ai sensi dell'articolo 68 c.p.c..
          Come si vede:
          1. l'ordine di liberazione deve essere emesso, al più tardi, ad aggiudicazione intervenuta;
          2. la sua attuazione non da' luogo ad un autonomo procedimento esecutivo per rilascio, ex artt. 605 e ss c.p.c., il che significa che:
          A) non è necessaria la notifica del titolo esecutivo e del precetto e quindi, a monte, non è necessario far apporre su copia conforme dell'ordine di liberazione la formula esecutiva;
          B) non deve essere coinvolto l'ufficiale giudiziario;
          C) non è necessaria la notifica del preavviso di rilascio di cui all'art. 608 c.p.c.;
          D) il custode non ha la necessità di farsi assistere da un legale;
          3) l'attuazione dell'ordine di liberazione prescinde dall'adozione del decreto di trasferimento, e dunque non si interrompe con esso;
          4) la liberazione dell'immobile deve avvenire senza oneri per l'aggiudicatario, il che significa, come abbiamo detto, a spese della procedura.
          Infine, ove nell'immobile fossero presenti beni mobili, il secondo capoverso del medesimo art. 560, comma quarto, c.p.c., dispone che il custode intima alla parte tenuta al rilascio ovvero al soggetto al quale gli stessi risultano appartenere di asportarli, assegnandogli un termine, non inferiore a trenta giorni, salvi i casi d'urgenza. Qualora l'asporto non sia eseguito entro il termine assegnato, i beni o documenti sono considerati abbandonati e il custode, salvo diversa disposizione del giudice dell'esecuzione, ne dispone lo smaltimento o la distruzione".
          Quindi, come si vede, anche con riferimento ai beni mobili, è il custode che deve curarne lo smaltimento o la distruzione.
          Precisiamo solo che, diversamente da quanto ipotizzato nella domanda, l'ordine di liberazione, ove attuato nei confronti di un terzo va a questi ritualmente notificato a mezzo dell'ufficiale giudiziario.
          Invero, l'art. 560, comma terzo, cit. prevede che per il terzo che vanta la titolarità di un titolo opponibile alla procedura, il termine per proporre opposizione agli atti esecutivi ai sensi dell'art. 617 c.p.c. decorre dal giorno in cui si è perfezionata, nei suoi confronti, la notificazione del provvedimento.
          Tale specifica previsione è il frutto della necessità, avvertita dal legislatore del 2016, di introdurre dei meccanismi di protezione del terzo occupante, il quale pur essendo estraneo alla procedura esecutiva, ne subisce gli effetti, sicché è necessario che questo soggetto sia compiutamente posto nella condizione di esercitare le sue difese.
          A questo fine si è previsto che l'occupante non esecutato potrà reagire all'attuazione dell'ordine di liberazione fino a quando il provvedimento non gli sarà notificato. Poiché il legislatore parla volutamente di notificazione, siamo dell'avviso che la norma non ammetta equipollenti, (negli stessi termini in cui, ad esempio, non ammette equipollenti la notifica dell'atto di citazione) sicché la stessa dovrà essere eseguita, nelle forme di legge, a mezzo dell'ufficiale giudiziario, non potendo il custode provvedere in proprio neppure quando egli sia avvocato, poiché la l. 21.1.1994, n. 53 consente all'avvocato le sole notifiche degli atti che egli compie proprio nella qualità di difensore munito di procura ad litem, laddove invece il custode agisce in veste di ausiliario del magistrato.