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Forum ESECUZIONI - IL DECRETO DI TRASFERIMENTO
decreto trasferimento - piccola proprietà contadina
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Barbara Badalini
Civitanova Marche (MC)20/06/2023 16:12decreto trasferimento - piccola proprietà contadina
Sono il delegato di una procedura esecutiva, dove l'esecutato è una società di costruzione, che è stata dichiarata fallita, successivamente alla procedura esecutiva.
Ho aggiudicato un terreno agricolo ad una società agricola (con requisiti IAP) con le agevolazioni previste per la piccola proprietà contadina (PPC).
La stessa società agricola, in una successiva asta, si è aggiudicata il lotto Z composto da un A/3 e due C/6, (confinante con il citato terreno agricolo).
La curatela fallimentare ha indicato l'iva al 10%, perché si tratta di un lotto, in cui l'intervento di ristrutturazione da parte dell'impresa di costruzione (esecutato) non è stato concluso. Infatti, nell'avviso d'sta è stato indicato che i lavori non sono stati ultimati.
La società agricola chiede anche per questo lotto Z l'agevolazione della PPC, in quanto gli immobili del lotto Z sono pertinenziali al terreno agricolo.
Le mie perplessità sono queste.
A) Nella risoluzione 26/E del 06/05/2015 l'Agenzia delle Entrate afferma, che le agevolazioni della PPC si applicano agli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni agricoli e loro pertinenze a favore dei coltivatori diretti ed imprenditori agricoli professionali; quindi, è agevolabile anche il trasferimento del fabbricato (bene accessorio) che sia pertinenziale al terreno agricolo (bene principale).
Inoltre, nella risoluzione l'agenzia stabilisce che il vincolo di pertinenzialità tra il bene principale e quello accessorio sussiste, quando sono presenti congiuntamente:
1) un elemento soggettivo, cioè la volontà espressa dal proprietario della cosa principale di destinare durevolmente la cosa accessoria a servizio del bene principale;
2) un elemento oggettivo, cioè un rapporto funzionale tra il bene principale e quello accessorio.
Nella stessa risoluzione l'Agenzia delle Entrate ha chiarito, che il concetto di terreno agricolo e relative pertinenze coincide con la nozione di fondo rustico, cioè il terreno comprensivo di beni accessori, quali i fabbricati destinati ad abitazione delle persone addette alla coltivazione del terreno, i fabbricati destinati al ricovero degli animali, dei prodotti, delle scorte, ecc.
L'agenzia, dopo aver compiutamente dettagliato e spiegato la norma agevolativa della PPC, nel rispondere alla domanda posta nella risoluzione, sostiene che il trasferimento del fabbricato pertinenziale ad uso ricovero attrezzi è agevolabile purché sia sovrastante al terreno stesso.
Se partiamo dalla definizione di "pertinenzialità", così come indicata dall'agenzia delle Entrate si può affermare che il lotto Z è pertinenziale al terreno: volontà espressa dall'aggiudicatario e il lotto Z (bene accessorio) ha una subordinazione funzionale rispetto al bene principale (terreno agricolo).
Però nella citata risoluzione, si parla di "sovrastanza" e il lotto Z non è sovrastante il terreno agricolo, ma solo confinante.
La legge in materia della PPC non parla di "sovrastanza", ma "… di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti, posti in essere a favore di coltivatori diretti ed imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale…".
Al riguardo ci sono state diverse sentenze che hanno completamente negato il concetto di sovrastanza espresso dall'Agenzia delle Entrate:
CTP Emilia-Romagna, sez. II n. 178 del 21/09/2018: "la norma non assoggetta, affatto, alla condizione della sovrastanza, ipotizzata dall'agenzia"
CTR Lombardia n. 3761 del 18/10/2021: "L'interpretazione ristretta dell'agevolazione, offerta dall'ufficio, confligge con la ratio della norma agevolativa che è quello di consentire, del pari del diritto di prelazione, l'accorpamento di fondi e la realizzazione di aziende più strutturate".
Posso applicare le agevolazioni della PPC, facendomi rilasciare dalla società agricola un documento in cui dichiarano che il lotto Z è pertinenziale al terreno agricolo, oppure è opportuno che sia proprio specificato che i beni che compongono il lotto Z siano destinati al deposito di attrezzi, prodotti sementi, all'abitazione di chi coltiva il terreno?
B) L'acquisto della pertinenza può avvenire anche in un momento successivo al terreno, oppure l'acquisto deve essere contestuale?
Se non considero il termine "sovrastanza" è evidente che l'acquisto del bene pertinenziale può avvenire in un secondo momento rispetto al terreno.
Ho trovato un articolo che commenta la sentenza della Cassazione sez. VI Civile 3 febbraio 2023, n. 3378 ord., in cui "i giudici hanno chiarito che non ha alcuna rilevanza il momento di acquisto del bene (pertinenza) rispetto al bene principale", oltre questo non sono riuscita a trovare altri argomenti. Vero è che se la ratio della norma è quello di agevolare i coltivatori diretti e/o gli imprenditori agricoli, quindi ottenere aziende agricole più strutturate, l'interpretazione deve essere più elastica, cioè quello di permettere l'acquisto del bene pertinenziale anche successivamente all'acquisto del bene principale.
C) Considerato che nel lotto Z la ristrutturazione da parte della società di costruzione non è stata ultimata, di fatto tali pertinenze momentaneamente non possono essere messe a servizio del terreno agricolo, in questo caso posso ugualmente applicare l'agevolazione della PPC, basandomi sul fatto che ai fini dell'applicazione dell'agevolazione è sufficiente avere i requisiti IAP e di pertinenzialità?
Detto ciò, mi chiedo se ci sono le premesse per applicare le agevolazioni della PPC e se in caso di contenzioso con l'agenzia delle entrate, posso essere tutelata con una liberatoria firmata dall'aggiudicatario, che mi autorizza ad applicare i benefici della PPC.
Mi scuso per il quesito lungo, ma era doveroso per poter comprendere tutta la dinamica.
Ringrazio anticipatamente-
Zucchetti SG
29/06/2023 08:22RE: decreto trasferimento - piccola proprietà contadina
La nozione di pertinenza si ricava dall'art. 817 c.c., ai sensi del quale costituiscono pertinenze le cose destinate in modo durevole al servizio o all'ornamento di un'altra. Affinché una cosa possa dirsi pertinenza di un bene principale occorrono due requisiti:
uno soggettivo, dato dalla volontà del proprietario della cosa principale di imporre il vincolo da parte del proprietario;
ed uno oggettivo, rappresentato dalla contiguità, anche solo di servizio, e non occasionale, della destinazione, tale per cui il bene accessorio deve arrecare una "utilità" al bene principale.
Dunque, se il trattamento fiscale di un trasferimento immobiliare dipende dall'essere quell'immobile pertinenza di un altro cespite, occorrerebbe verificare la situazione preesistente al trasferimento ed accertare se, nel momento in cui il trasferimento si è compiuto, quell'immobile fosse già pertinenza rispetto ad un altro.
Questa premessa dovrebbe condurre ad escludere la natura pertinenziale di un immobile acquistato in un momento successivo all'acquisto della cosa principale, per la semplice ragione per cui, nel momento in cui è stata acquistata la cosa sola principale, il requisito il vincolo di pertinenzialità si era sciolto poiché pertinenza e cosa principale appartenevano a soggetti diversi.
Tuttavia la giurisprudenza ammette che le agevolazioni fiscali connesse alla natura pertinenziale di un cespite operino anche in caso di acquisti avvenuti con atti separati in tempi diversi. Si è ad esempio affermato che "In tema di IVA, l'aliquota agevolata al 10%, di cui al combinato disposto degli artt. 16 del d.P.R. n. 633 del 1972 e 127 undecies della parte III della tabella A, allegata al detto decreto, è applicabile anche nel caso di vendita di un box-autorimessa con atto separato rispetto all'unità abitativa principale, trattandosi di pertinenza che condivide la stessa natura del fabbricato al quale accede. (Sez. 5, 17/01/2019, n. 1129).
Con la risoluzione n. 26/E del 6 marzo (non maggio) 2015 l'Agenzia delle Entrate ha affermato che "Devono ritenersi ritenersi inclusi nel concetto di fondo rustico anche eventuali fabbricati rurali, sempreché gli stessi svolgano una funzione strumentale rispetto al terreno agricolo, a prescindere dall'attività di impresa esercitata.
Tanto detto, riteniamo che se il vincolo di pertinenzialità, nei termini che abbiamo sopra indicato, sussiste, l'agevolazione spetta anche ove sia in corso una ristrutturazione, a condizione che si possa affermare che anche prima di questa ristrutturazione il vincolo sussiste e non che invece la pertinenzialità potrà ricorrere solo all'esito della ristrutturazione.
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