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Forum ESECUZIONI - IL DECRETO DI TRASFERIMENTO
Comunicazione Del decreto di trasferimento
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Chiara Fabbroni
AREZZO30/09/2022 20:55Comunicazione Del decreto di trasferimento
Buonasera,
tra le prescrizioni a carico del Delegato vi è quella di procedere alla
comunicazione del decreto di trasferimento a pubbliche amministrazioni negli stessi casi previsti per le comunicazioni di atti volontari di trasferimento. Specificatamente mi chiedo quando ricorra tale obbligo, in cosa consiste e cosa succede in caso di omissione.
Nel caso di mio interesse il decreto di trasferimento - già emesso da 10 giorni-riguarda un immobile che risulta occupato con contratto di locazione registrato a soggetto straniero e l'aggiudicatario è un soggetto italiano; peraltro a breve procederò a registrare il decreto di trasferimento.
Leggendo, mi sembra di capire che quanto riguarda il trasferimento degli immobili, l'art. 5, comma 1, lett. d), D.L. 13/05/2011, n. 70 stabilisce che «la registrazione dei contratti di trasferimento immobiliare assorbe l'obbligo di comunicazione all'autorità locale di pubblica sicurezza» e il comma 4 del medesimo art. 5 esplicitamente dispone che «Per semplificare le procedure di trasferimento dei beni immobili, la registrazione dei contratti di trasferimento aventi ad oggetto immobili o comunque diritti immobiliari assorbe l'obbligo previsto dall'articolo 12 del decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59, convertito, con modificazioni, dalla legge 18 maggio 1978, n. 191.». Perciò, la registrazione del decreto di trasferimento comporta il venir meno del compito – in capo al professionista delegato – di comunicare la cessione del fabbricato, fermo restando, in caso di cessione a straniero o apolide, l'obbligo di effettuare comunque la comunicazione a norma dell'art. 7 T.U. Immigrazione.
Ciò premesso, a parte la notifica che devo fare del decreto di trasferimento all'aggiudicatario ed al debitore esecutato, è corretto ritenere che non debba fare alcuna comunicazione a nessuna autorità nè al soggetto che risiede all'interno dell'Immobile.
Ringrazio anticipatamente-
Zucchetti Software Giuridico srl
01/10/2022 05:58RE: Comunicazione Del decreto di trasferimento
Ai sensi dell'art. 591-bis, comma terzo, n. 11), c.p.c., il professionista delegato deve provvede alla comunicazione del decreto di trasferimento "a pubbliche amministrazioni negli stessi casi previsti per le comunicazioni di atti volontari di trasferimento".
Sotto questo profilo, un primo obbligo aveva ad oggetto la comunicazione di cessione fabbricato, prevista dall'art. 12, d.l. 21/03/ 1978, n. 59, convertito in l. 18/05/1978, n. 191, secondo cui "chiunque cede la proprietà o il godimento […] di un fabbricato o di parte di esso ha l'obbligo di comunicare all'autorità locale di pubblica sicurezza, entro quarantotto ore dalla consegna dell'immobile, la sua esatta ubicazione, nonché le generalità dell'acquirente, del conduttore o della persona che assume la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento, che deve essere richiesto all'interessato".
Come correttamente osservato nella domanda, tale obbligo resta assorbito dalla registrazione del decreto di trasferimento in forza dell'art., 5, quarto comma, d.l. 13/5/2011, n. 70, convertito, con modificazioni, con l. 12/07/2011, n. 106.. Infatti, questa norma dispone che "Per semplificare le procedure di trasferimento dei beni immobili, la registrazione dei contratti di trasferimento aventi ad oggetto immobili o comunque diritti immobiliari assorbe l'obbligo previsto dall'articolo 12 del decreto-legge 21/03/1978, n. 59, convertito, con modificazioni, dalla legge 18/05/1978, n. 191". Allo stesso modo, il comma primo, let. d) del medesimo art. 5 prevede che "la registrazione dei contratti di trasferimento immobiliare assorbe l'obbligo di comunicazione all'autorità locale di pubblica sicurezza".
A nostro avviso questo adempimento assorbe altresì l'obbligo di comunicazione della cessione di cui all'art. 7, comma primo, D.Lgs. 25/07/1998, n. 286 (TU immigrazione), il quale prevede che "Chiunque, a qualsiasi titolo, dà alloggio ovvero ospita uno straniero e apolide, anche se parente o affine, ovvero cede allo stesso la proprietà o il godimento di beni immobili, rustici o urbani, posti nel territorio dello Stato, è tenuto a darne comunicazione scritta, entro quarantotto ore, all'autorità locale di pubblica sicurezza". Invero, poiché si tratta di comunicazione all'autorità locale di pubblica sicurezza, e poiché questo tipo di comunicazione resta assorbita dalla registrazione del contratto a norma dell'art. 5, comma primo, let. d) citato, siamo dell'avviso per cui essa non sia dovuta. -
Chiara Costa
Piacenza28/05/2025 17:21RE: Comunicazione Del decreto di trasferimento
buonasera.
Chiedo quali siano gli obblighi del delegato in relazione alle comunicazioni del decreto di trasferimento.
In particolare ritenendo di dover procedere alla trasmissione del medesimo all'aggiudicatario e al debitore esecutato, laddove non costituito, chiedo se sia necessario procedere a una notifica tramite ufficiali o se sia sufficiente una modalità semplificata di trasmissione.
vi ringrazio.-
Zucchetti Software Giuridico srl
29/05/2025 09:01RE: RE: Comunicazione Del decreto di trasferimento
A nostro giudizio una copia del decreto di trasferimento va consegnata all'aggiudicatario.
Occorre premettere che "Nella vendita forzata, pur non essendo ravvisabile un incontro di consensi, tra l'offerente ed il giudice, produttivo dell'effetto transattivo, essendo l'atto di autonomia privata incompatibile con l'esercizio della funzione giurisdizionale, l'offerta di acquisto del partecipante alla gara costituisce il presupposto negoziale dell'atto giurisdizionale di vendita; con la conseguente applicabilità delle norme del contratto di vendita non incompatibili con la natura dell'espropriazione forzata, quale l'art. 1477 cod.civ. concernente l'obbligo di consegna della cosa da parte del venditore" (Cass., sez. I 17 febbraio 1995, n. 1730).
Se si applica questa norma, a nostro avviso deve trovare applicazione anche il terzo comma della medesima, a mente del quale "il venditore deve pure consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà ed all'uso della cosa venduta".
A questa previsione va aggiunta quella di cui all'art. 591-bis, comma quarto, c.p.c., il quale prevede che nell'avviso di vendita sia specificato che tutte le attività da compiersi in cancelleria o dal cancelliere siano compiute dal delegato, sicché anche il rilascio della copia di un atto certamente destinato ad entrare nel fascicolo dell'esecuzione può essere eseguito dal delegato.
Peraltro, una obbligazione di consegna del decreto si ricava anche dai principi generali della buona fede (art. 1375 c.c.) e della diligenza (art. 1176 c.c.), con cui le obbligazioni (tutte) devono essere adempiute.
Nell'adempimento delle obbligazioni la buona fede si impone quale obbligo di salvaguardia, prescrivendo alle parti di agire in modo da preservare integri gli interessi dell'altra. Questo impegno di solidarietà, che contribuisce ad integrare la disciplina pattizia del contratto, trova un limite nell'interesse del soggetto che è chiamato ad adempiere. Questi, cioè, è tenuto a far salvo l'interesse altrui nei limiti di un apprezzabile sacrificio, personale o economico.
In questi termini si è detto che la buona fede identifica l'obbligo di ciascuna parte di salvaguardare l'utilità dell'altra nei limiti in cui ciò non comporti un apprezzabile sacrificio.
La stessa giurisprudenza della Corte di Cassazione, ha fatto propri questi concetti, affermando che "L'obbligo di buona fede oggettiva o correttezza costituisce un autonomo dovere giuridico, espressione di un generale principio di solidarietà sociale, applicabile in ambito contrattuale ed extracontrattuale, che impone di mantenere, nei rapporti della vita di relazione, un comportamento leale (specificantesi in obblighi di informazione e di avviso) nonché volto alla salvaguardia dell'utilità altrui, nei limiti dell'apprezzabile sacrificio" (Cass. Sez. 3, n. 3462 del 15/02/2007).
Dunque, poiché il rilascio di una compia del decreto di trasferimento è incombente tutto sommato assai modesto, diremmo trascurabile, anche sotto questo profilo esso va adempiuto.
Quanto alle modalità, in assenza di prescrizioni normative specifiche, il delegato può procedere nei modi che ritiene opportuni, ma suggeriamo comunque di tenere traccia di questo adempimento-
Chiara Costa
Piacenza26/06/2025 15:25RE: RE: RE: Comunicazione Del decreto di trasferimento
Ringrazio per l'esaustiva precisazione. Deduco pertanto che non sussiste alcun obbligo a carico del delegato in ordine alla trasmissione del decreto di trasferimento nei confronti di parte esecutata... Si intende che nel caso in cui il bene fosse occupato sarà onere del Custode provvedere alla relativa liberazione.
è corretto?
vi ringrazio-
Zucchetti Software Giuridico srl
29/06/2025 10:39RE: RE: RE: RE: Comunicazione Del decreto di trasferimento
esattamente.
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Elisa Rossi
FORLI' (FC)01/10/2025 16:11RE: RE: RE: Comunicazione Del decreto di trasferimento
Buongiorno,
mi inserisco nel quesito per chiedere se sia in carico al custode la comunicazione al conduttore dell'immobile dell'avvenuto passaggio di proprietà dell'immobile stesso (conduttore con titolo opponibile essendo inquilini in forza di contratto di locazione registrato), o se spetti al nuovo proprietario tale incombenza; si chiede se l'attività di custode possa ritenersi conclusa con la consegna del decreto di trasferimento all'aggiudicatario, completa di estremi di registrazione e trascrizione e voltura, ove appunto l'immobile sia occupato da inquilini con contratto registrato e materialmente non possa essere possibile la consegna delle chiavi in quanto in possesso degli inquilini stessi.-
Zucchetti Software Giuridico srl
03/10/2025 08:07RE: RE: RE: RE: Comunicazione Del decreto di trasferimento
Per rispondere alla domanda occorre premettere che ai sensi dell'art. 591-bis, comma terzo, n. 11), c.p.c., il professionista delegato deve provvede alla comunicazione del decreto di trasferimento "a pubbliche amministrazioni negli stessi casi previsti per le comunicazioni di atti volontari di trasferimento".
Dunque i doveri di comunicazione espressamente previsti in capo al professionista delegato hanno come destinatari le pubbliche amministrazioni, sicché occorre domandarsi se rispetto alla locazione un onere di tal fatta possa ricavarsi aliunde.
La risposta, a nostro avvio, è negativa.
È noto che se l'immobile pignorato è condotto in locazione in forza di contratto opponibile alla procedura, l'aggiudicatario, per effetto del decreto di trasferimento, subentra nella titolarità del rapporto, ed è quindi surrogato ex lege nei diritti e negli obblighi del cedente-debitore esecutato.
Questa conclusione emerge chiaramente dalla congiunta lettura degli artt. 1599, 1602, 1603 e 2923 c.c..
In questi termini si esprime, da tempo, anche la giurisprudenza, secondo la quale "Il compratore di un immobile, dato in locazione a terzi, assume la qualità di locatore e pertanto subentra, se il contrario non sia pattiziamente stabilito, in tutti i diritti ed obblighi del rapporto che non siano esauriti" (Cass. Sez. I, 11 luglio 1967 n. 1713. Analogamente Cass. Sez. III, 15 luglio 2008 n. 19442)
Chiaramente è il decreto di trasferimento l'atto che determina il trasferimento della proprietà in capo all'aggiudicatario (ex multis Cass. 16 aprile 2003, n. 6272) e dunque ai fini del subentro nel contratto di locazione occorre avere riguardo alla data del deposito del decreto (e non già alla data di sottoscrizione), noto essendo che "Il principio secondo il quale i provvedimenti del giudice civile acquistano giuridica esistenza solo con il deposito in cancelleria si applica anche ai provvedimenti del giudice dell'esecuzione, sicché è ammissibile l'istanza di sospensione della vendita e di revoca o annullamento dell'aggiudicazione, quando il decreto di trasferimento, pur sottoscritto, non sia stato ancora depositato in cancelleria" (Cass. Sez. III, 20 maggio 2015, n.10251).
Affermato dunque che con il trasferimento del bene il nuovo proprietario è legittimato a riscuotere i canoni di locazione, quanto agli adempimenti successivi osserviamo che secondo la giurisprudenza, "l'efficacia del trapasso nei confronti del conduttore ha luogo soltanto dalla data in cui lo stesso riceve notizia dell'alienazione. Deve, infatti, in tal caso farsi applicazione analogica della regola di cui all'art. 1264, primo comma, cod. civ., circa l'efficacia della cessione dei crediti per il debitore ceduto dal momento in cui è avvenuta nei suoi confronti la notificazione della cessione medesima" (Cass. Sez. III, 14 gennaio 2005, n. 674).
Questa regola, sostiene la pronuncia citata, "è peraltro giustificata dal fatto che ben potrebbe il negozio di alienazione continuare a riservare all'alienante locatore la titolarità attiva della locazione, se così sia stato convenuto con l'acquirente del bene, in base a negozio che, per il conduttore, costituisce res inter alios ed i cui effetti potranno essergli opposti solo comunicandogliene il contenuto. Infatti, la natura personale del rapporto di locazione non suppone necessariamente che la cd legittimazione del locatore derivi dalla condizione di proprietario esclusivo del bene o di soggetto titolare del potere giuridico di disporne, essendo all'uopo sufficiente la semplice lecita disponibilità di fatto dell'immobile, sicché, in assenza di comunicazione, il conduttore, seppure a conoscenza aliunde dell'avvenuta alienazione della proprietà del bene locato, deve continuare a riconoscere la qualifica di locatore a colui che gli ha concesso in godimento il bene, salvo che costui non gli abbia dato la diversa comunicazione del subingresso del terzo acquirente nel rapporto medesimo. Del resto, nello stesso senso è sostanzialmente orientata anche la giurisprudenza di questa Corte (Cass., n. 8556/91), laddove essa precisa che, in mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la vendita dell'immobile locato determina la surrogazione, nel rapporto di locazione, del terzo acquirente che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore locatore senza necessità del consenso del conduttore, con la conseguenza che quest'ultimo è tenuto, di regola, a pagare i canoni all'acquirente, nuovo locatore, dalla data in cui riceve la comunicazione della vendita dell'immobile in una qualsiasi forma idonea".
Orbene, traslando questi approdi alla vendita giudiziaria, occorre dire che se è certamente vero che la procedura esecutiva non potrebbe riservare al debitore esecutato la legittimazione a percepire i canoni di locazione anche dopo l vendita (poiché questo arrecherebbe evidente pregiudizio per l'appetibilità del bene), è altrettanto vero che non è previsto, in capo al conduttore, un onere di continua verifica della permanenza della legittimazione del soggetto avente diritto alla riscossione dei canoni, sicché il pagamento da costui eseguito in buona fede ha efficacia liberatoria a norma dell'art. 1189 c.c.. (in questi sensi anche Cass., Sez. III, 14 novembre 2019, n. 29491, nonché Cass. sez. III, 17/07/2017, n. 17044).
In definitiva, sarà pertanto onere del nuovo proprietario comunicare al conduttore il proprio subentro nel contratto. Di contro, il custode che dovesse risultare destinatario di pagamenti, dovrà restituirli.-
Elisa Rossi
FORLI' (FC)03/10/2025 10:17RE: RE: RE: RE: RE: Comunicazione Del decreto di trasferimento
Ringrazio della risposta; in merito all'incasso dei canoni, si chiede se in caso di decreto di trasferimento pubblicato successivamente ad una scadenza mensile di canone (es. canone settembre scadenza 01.09 da contratto e DDT depositato il 12.09) i canoni arretrati pagati successivamente al 12.9 alla procedura siano ad essa spettanti in quanto già scaduti, ritengo di si ma gradirei conferma.
Si chiede inoltre se l'attività di custode possa ritenersi conclusa con la consegna del decreto di trasferimento all'aggiudicatario, completa di estremi di registrazione e trascrizione e voltura, ove appunto l'immobile sia occupato da inquilini con contratto registrato e materialmente non possa essere possibile la consegna delle chiavi in quanto in possesso degli inquilini stessi.-
Zucchetti Software Giuridico srl
03/10/2025 16:08RE: RE: RE: RE: RE: RE: Comunicazione Del decreto di trasferimento
Siamo d'accordo su entrambi i fronti, si tratta di canoni maturati in costanza di procedura prima della pronuncia del decreto di trasferimento, con la conseguenza che essi devono essere incassati dal custode.
Quanto alla consegna del bene, non è necessario provvedere trattandosi di bene detenuto da terzi in forza di titolo opponibile
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