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Forum ESECUZIONI - IL DECRETO DI TRASFERIMENTO
Liberazione dell'immobile occupato e termine da cui decorrono i gg. per presentare sanatoria edilizia.
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Alessio Bonacchi
AGLIANA (PT)09/12/2025 16:35Liberazione dell'immobile occupato e termine da cui decorrono i gg. per presentare sanatoria edilizia.
Buona sera,
in una Procedura Esecutiva Immobiliare, l'immobile risulta aggiudicato ed è stato emesso il Decreto di Trasferimento. L'immobile risulta occupato dal debitore esecutato, e il Giudice delle Esecuzioni ha emesso il provvedimento di liberazione dell'immobile da persone e cose. Il bene immobile presenta alcune difformità, che l'aggiudicatario vorrebbe sanare attraverso presentazione di sanatoria edilizia.
Il Custode Giudiziario, che è il soggetto cui è stata affidata la liberazione dell'immobile, nelle more del procedimento di liberazione, non permette all'aggiudicatario di far accedere un suo tecnico di fiducia per i rilievi necessari alla presentazione della domanda di sanatoria, indicando che il termine di 120 gg entro cui presentare la domanda non decorre dalla data del decreto di trasferimento, ma dalla data di effettiva immissione del possesso sull'immobile presentata dall'Aggiudicatario (tramite consegna delle chiavi e redazione di apposito verbale).
Il Comune, dove è situato l'immobile, appositamente interrogato, afferma che "ai sensi dell'Art.46, comma 5, del D.P.R.n.380/2001 "le nullità di cui al presente articolo non si applicano agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali. L'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria".
Pongo, cortesemente, i seguenti quesiti:
1) E' vero quello che afferma il Custode Giudiziario?
2) tenuto conto di quello che afferma il Comune, la notifica del decreto di trasferimento come si perfeziona? E' sufficiente l'invio di copia del decreto di trasferimento al debitore mediante PEC, oppure occorre la notifica mediante ufficiale giudiziario?
Grazie in anticipo per l'attenzione prestata.
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Alessio Bonacchi
AGLIANA (PT)10/12/2025 09:21RE: Liberazione dell'immobile occupato e termine da cui decorrono i gg. per presentare sanatoria edilizia.
Rettifico il quesito n. 2, che contiene un errore materiale (di cui mi scuso):
2) tenuto conto di quello che afferma il Comune, la notifica del decreto di trasferimento come si perfeziona? E' sufficiente l'invio di copia del decreto di trasferimento all' aggiudicatario mediante PEC, oppure occorre la notifica all'aggiudicatario mediante ufficiale giudiziario?
Grazie nuovamente in anticipo per l'attenzione prestata. -
Zucchetti Software Giuridico srl
12/12/2025 14:12RE: Liberazione dell'immobile occupato e termine da cui decorrono i gg. per presentare sanatoria edilizia.
La risposta del custode è errata, ma lo è in parte anche quella del comune.
L'art. 46 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia), similmente a quanto già disponevano gli artt. 17 e 40 della legge n. 47 del 1985, prevede che gli atti tra vivi, sia in forma pubblica che privata aventi per oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali relativi ad edifici o loro parti, la cui costruzione sia iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, ma dispone anche che tale nullità non si applica agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali. Aggiunge che l'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare la relativa domanda entro il termine di centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dall'autorità giudiziaria.
Orbene, se si guarda all'art. 36 del citato d.P.R. 6 n. 380/2021, come modificato dall'art. 1, comma 1, lettera g), numero 1), del decreto-legge n. 69 del 2024 convertito dalla legge n. 105/2024, (e che riproduce la previsione dell'abrogato art. 13, l. 28 febbraio 1985, n. 47), si legge che "In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all'articolo 23, comma 01, o in totale difformità da essa e comunque fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, e comunque fino all'irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell'abuso, o l'attuale proprietario dell'immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda".
Orbene, come si vede, il proprietario o il responsabile dell'abuso possono chiedere il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria fino a quando la pubblica amministrazione non abbia attivato i propri poteri sanzionatori, con la conseguenza che l'aggiudicatario non è limitato, sul piano temporale, ai 120 giorni decorrenti dalla notifica del decreto di trasferimento, potendosi attivare anche successivamente, entro i limiti temporali di cui agli artt. 31 comma 3 [novanta giorni dall'ingiunzione di demolizione], 33, comma 1[congruo termine stabilito dal dirigente per la rimozione o demolizione], 34, comma 1[congruo termine stabilito dal dirigente per la rimozione o demolizione].
Da questo allora si ricava che il termine del 120 giorni non potrà che applicarsi: o nei casi in cui i termini sopra indicati siano in corso (nel senso che essi si intendono prorogati di 120 giorni) oppure si tratta della possibilità di riaprire i termini di condoni la cui domanda doveva essere depositata entro un certo termine, che così si ha per riaperto per la durata di 120 giorni (a patto che, chiaramente, sussistano tutti gli altri requisiti per potervi accedere).-
Alessio Bonacchi
AGLIANA (PT)12/12/2025 18:14RE: RE: Liberazione dell'immobile occupato e termine da cui decorrono i gg. per presentare sanatoria edilizia.
Ringrazio vivamente per la completa illustrazione fornita.
Richiedo, cortesemente, in ultimo, a livello operativo, se vi sia un obbligo per il Professionista delegato alla vendita di procedere alla notifica del Decreto di Trasferimento all'aggiudicatario. In caso affermativo, richiedo se sia sufficiente l'invio di copia del Decreto di Trasferimento via Pec mediante comunicazione indirizzata alla pec indicata dall'aggiudicatario nell'offerta presentata, oppure se sia richiesta la notifica di copia autentica del Decreto di Trasferimento tramite ufficiale giudiziario.
Grazie di nuovo per tutta l'assistenza prestata.-
Zucchetti Software Giuridico srl
16/12/2025 12:39RE: RE: RE: Liberazione dell'immobile occupato e termine da cui decorrono i gg. per presentare sanatoria edilizia.
A nostro giudizio una copia del decreto di trasferimento va consegnata all'aggiudicatario.
Occorre premettere che "Nella vendita forzata, pur non essendo ravvisabile un incontro di consensi, tra l'offerente ed il giudice, produttivo dell'effetto transattivo, essendo l'atto di autonomia privata incompatibile con l'esercizio della funzione giurisdizionale, l'offerta di acquisto del partecipante alla gara costituisce il presupposto negoziale dell'atto giurisdizionale di vendita; con la conseguente applicabilità delle norme del contratto di vendita non incompatibili con la natura dell'espropriazione forzata, quale l'art. 1477 cod.civ. concernente l'obbligo di consegna della cosa da parte del venditore" (Cass., sez. I 17 febbraio 1995, n. 1730).
Se si applica questa norma, a nostro avviso deve trovare applicazione anche il terzo comma della medesima, a mente del quale "il venditore deve pure consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà ed all'uso della cosa venduta".
A questa previsione va aggiunta quella di cui all'art. 591-bis, comma quarto, c.p.c., il quale prevede che nell'avviso di vendita sia specificato che tutte le attività da compiersi in cancelleria o dal cancelliere siano compiute dal delegato, sicché anche il rilascio della copia di un atto certamente destinato ad entrare nel fascicolo dell'esecuzione può essere eseguito dal delegato.
Peraltro, una obbligazione di consegna del decreto si ricava anche dai principi generali della buona fede (art. 1375 c.c.) e della diligenza (art. 1176 c.c.), con cui le obbligazioni (tutte) devono essere adempiute.
Nell'adempimento delle obbligazioni la buona fede si impone quale obbligo di salvaguardia, prescrivendo alle parti di agire in modo da preservare integri gli interessi dell'altra. Questo impegno di solidarietà, che contribuisce ad integrare la disciplina pattizia del contratto, trova un limite nell'interesse del soggetto che è chiamato ad adempiere. Questi, cioè, è tenuto a far salvo l'interesse altrui nei limiti di un apprezzabile sacrificio, personale o economico.
In questi termini si è detto che la buona fede identifica l'obbligo di ciascuna parte di salvaguardare l'utilità dell'altra nei limiti in cui ciò non comporti un apprezzabile sacrificio.
La stessa giurisprudenza della Corte di Cassazione, ha fatto propri questi concetti, affermando che "L'obbligo di buona fede oggettiva o correttezza costituisce un autonomo dovere giuridico, espressione di un generale principio di solidarietà sociale, applicabile in ambito contrattuale ed extracontrattuale, che impone di mantenere, nei rapporti della vita di relazione, un comportamento leale (specificantesi in obblighi di informazione e di avviso) nonché volto alla salvaguardia dell'utilità altrui, nei limiti dell'apprezzabile sacrificio" (Cass. Sez. 3, n. 3462 del 15/02/2007).
Dunque, poiché il rilascio di una compia del decreto di trasferimento è incombente tutto sommato assai modesto, diremmo trascurabile, anche sotto questo profilo esso va adempiuto.
Quanto alle modalità, in assenza di prescrizioni normative specifiche, il delegato può procedere nei modi che ritiene opportuni, ma suggeriamo comunque di tenere traccia di questo adempimento.
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