Forum ESECUZIONI - IL DECRETO DI TRASFERIMENTO

immobili soggetti ad esecuzione forzata - opere abusive

  • Alessandro Bartoli

    Citta' di Castello (PG)
    28/02/2015 19:14

    immobili soggetti ad esecuzione forzata - opere abusive


    Mi rivolgo ai vostri esperti rinnovando i complimenti per il servizio.
    Nel caso della vendita forzosa di immobili capita spesso che questi siano affetti da abusi ed irregolarità di varia natura. Come noto la legge 47/85 non considera nulli tali atti proprio perchè la compravendita è frutto di una espropriazione giudiziale (sia essa concorsuale che una esecuzione ordinaria).
    l' ultimo comma della legge 47/85 così recita:
    .Nella ipotesi in cui l'immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall'atto di trasferimento dell'immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all'entrata in vigore della presente legge.
    (Comma così modificato dall'art. 8, d.l. 23 aprile 1985, n. 146, conv. in l. 21 giugno 1985, n. 298).

    cosa si intende con la espressione "purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all'entrata in vigore della presente legge" ?
    Grazie ancora. Cordialità. Alessandro Bartoli
    • Zucchetti SG

      01/03/2015 17:28

      RE: immobili soggetti ad esecuzione forzata - opere abusive

      Effettivamente l'ult. comma dell'art. 40 legge 28 febbraio 1985, n. 47 - aggiunto dall'art. 8-bis, comma 4, del D.L. 23 aprile 1985, n. 146, convertito con modificazioni dalla L. 21 giugno 1985, n. 298 e, successivamente, sostituito dall'articolo 7, comma 2, del D.L. 12 gennaio 1988, n. 2, convertito con modificazioni dalla L. 13 marzo 1988, n. 68- prevede che "Nella ipotesi in cui l'immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall'atto di trasferimento dell'immobile purchè le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all'entrata in vigore della presente legge".
      La Cassazione ha ritenuto che tale disposizione trova applicazione, anche nel caso in cui la vendita forzata abbia luogo nell'ambito di una procedura fallimentare oltre che esecutiva, "purché il credito per il quale si procede (o insinuato al passivo) sia sorto anteriormente all'entrata in vigore della l. n. 47 del 1985, a prescindere dalla data delle successive sue modificazioni" (Cass. 26/02/2009, n. 4640). Spiega la Corte che è evidente che "mediante la norma in discorso, il legislatore ha inteso evitare che il regime d'incommerciabilità dell'immobile - connotato da un chiaro profilo sanzionatorio - si risolva ingiustificatamente in danno dei creditori incolpevoli; i quali, potendo aver fatto credito al proprietario dell'immobile fidando sulla garanzia generica loro offerta dal patrimonio di costui, rischierebbero di vedersi in tutto o in parte privati di tale garanzia proprio a causa della sopravvenuta incommerciabilità dei beni che in quel patrimonio erano compresi. Non è perciò la data d'inizio della procedura di vendita forzata del bene che rileva, bensì soltanto l'anteriorità del credito per il quale si procede rispetto all'entrata in vigore della legge".
      Va però tenuto presente che l'ultima legge che s'è occupata del condono edilizio, il decreto legge n. 269/03, convertito in legge n. 326/03, all'art. 32, venticinquesimo comma, ha previsto che:" Le disposizioni di cui ai capi IV e V della legge 28 febbraio 1985, n.47, e
      successive modificazioni e integrazioni, come ulteriormente modificate dall'articolo 39 della legge 23 dicembre 1994, n.724, e successive modificazioni e integrazioni, nonché dal presente articolo, si applicano alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31 marzo 2003 e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria o, in alternativa, un ampli amento superiore a 750 metri cubi. Le suddette disposizioni trovano altresì applicazione alle opere abusive realizzate nel termine di cui sopra relative a nuove costruzioni residenziali non superiori a 750 metri cubi per singola richiesta di titolo abilitativo edilizio in sanatoria, a condizione che la nuova costruzione non superi complessivamente i 3.000 metri cubi". (La Corte costituzionale, con sentenza 28 giugno 2004, n. 196 ha dichiarato l'illegittimità del presente comma, nel testo originario e in quello risultante dalla legge di conversione n. 326 del 2003, nella parte in cui non prevede che la legge regionale di cui al comma 26 possa determinare limiti volumetrici inferiori a quelli ivi indicati).
      Da tanto si è dedotto che, poiché l'art. 40 della legge n. 47 del 1985 è inserito nel capo IV, condizione per la sanatoria è che le ragioni del credito per le quali si procede (ossia il credito del pignorante o alcuni di quelli insinuati al fallimento) siano precedenti all'entrata in vigore di questa ella legge sull'ultimo condono del 2003.
      Zucchetti SG srl
      • Alessandro Bartoli

        Citta' di Castello (PG)
        01/03/2015 18:34

        RE: RE: immobili soggetti ad esecuzione forzata - opere abusive

        Grazie per la risposta sempre puntuale e sollecita.
        Approfitto per commentare e rilanciare.
        Apprendo intanto che non tutti gli abusi sono sanabili ma " solo quelle opere abusive che risultino ultimate entro il 31 marzo 2003 e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria o, in alternativa, un ampliamento superiore a 750 metri cubi. Le suddette disposizioni trovano altresì applicazione alle opere abusive realizzate nel termine di cui sopra relative a nuove costruzioni residenziali non superiori a 750 metri cubi per singola richiesta di titolo abilitativo edilizio in sanatoria, a condizione che la nuova costruzione non superi complessivamente i 3.000 metri cubi".
        Quindi sarà cura del CTU stabilire la "qualità" degli abusi ed indicare in perizia - e quindi sul bando - i vizi e se eventualmente questi siano sanabili successivamente alla aggiudicazione del bene (rectius successivamente al decreto di trasferimento).
        A questo punto però è conseguenziale il successivo interrogativo.
        L' espressione "condizione per la sanatoria è che le ragioni del credito per le quali si procede (ossia il credito del pignorante o alcuni di quelli insinuati al fallimento) siano precedenti all' entrata in vigore di questa legge sull' ultimo condono del 2003" come si interpreta per le esecuzioni oggi pendenti per le quali le ragioni creditorie sono successive al 2003 ?
        Grazie.
        • Zucchetti SG

          02/03/2015 19:56

          RE: RE: RE: immobili soggetti ad esecuzione forzata - opere abusive

          Va interpretata, a nostro avviso, nel senso che in questi casi gli abusi non possono essere sanati. La sanatoria di un'opera può essere, infatti concessa se l'opera abusiva risulta conforme allo strumento urbanistico vigente sia al tempo della commissione dell'abuso che al momento della presentazione della domanda (c.d. doppia conformità art.46) e le ragioni del credito sono precedenti all'entrata in vigore della legge sul condono (ultima legge del 2003).
          Zucchetti Sg Srl
          • Alessandro Bartoli

            Citta' di Castello (PG)
            03/03/2015 08:21

            RE: RE: RE: RE: immobili soggetti ad esecuzione forzata - opere abusive

            Ringrazio e vi auguro buon lavoro.
            Alessandro Bartoli