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Forum ESECUZIONI - IL DECRETO DI TRASFERIMENTO
Cancellazione ipoteca - decreto di trasferimento
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Silvia Lunetti
AREZZO19/10/2023 18:19Cancellazione ipoteca - decreto di trasferimento
Buongiorno,
sono a porre il seguente quesito.
Il delegato alla vendita, in prossimità del deposito della minuta del decreto di trasferimento, afferente due lotti, si accorge - circostanza mai evidenziata nel corso della procedura ovverosia né dal perito che dal Notaio che ha redatto la certificazione notarile sostituiva- che l'ipoteca che deve cancellare insiste correttamente sul lotto 1, mentre sul lotto 2 è stata iscritta erroneamente presso un Comune diverso rispetto a quello dell'Immobile da trasferire (quindi esempio: iscritta contro il debitore e sopra un foglio ed una particella coincidente ma su un Comune diverso- esempio iscritta presso il Comune di Arezzo in luogo di quello corretto di Subbiano).
Ora la questione ed il dubbio che mi si pone è il seguente:
1. è possibile che il giudice nel decreto di trasferimento possa disporre la cancellazione totale, e dunque non limitatamente ai beni da trasferire
2.ovvero diversamente il giudice non può che disporre la cancellazione dei gravami solo con riferimento ai beni che si trasferiscono.
Ringrazio anticipatamente, per la risposta"-
Zucchetti SG
19/10/2023 19:20RE: Cancellazione ipoteca - decreto di trasferimento
A rigore la cancellazione non dovrebbe essere consentita.
Invero, nulla esclude, in linea teorica che, esista una ipoteca effettivamente trascritta su di un bene avente effettivamente quella identificazione catastale in un diverso comune. Tizio, cioè, potrebbe effettivamente essere titolare di due beni, aventi, per mera coincidenza, la stessa identificazione catastale ma collocati in due comuni diversi.
L'ipoteca, dunque, graverebbe su un bene diverso da quello pignorato e ciò ne impedirebbe la cancellazione a norma dell'art. 586 c.p.c..
Più realisticamente, come indicato nella domanda, si potrebbe trattare di un mero errore.
A questo proposito Osserviamo in generale che la rettifica degli atti notarili è stata riconosciuta dall'art. 1, comma 1, d.lgs 2 luglio 2010, n. 110, che ha inserito nella legge 16 febbraio 1913, n. 89, dopo l'art. 59, l'articolo 59-bis che recita «Il notaio ha facoltà di rettificare, fatti salvi i diritti dei terzi, un atto pubblico o una scrittura privata autenticata, contenente errori od omissioni materiali relativi a dati preesistenti alla sua redazione, provvedendovi, anche ai fini dell'esecuzione della pubblicità, mediante propria certificazione contenuta in atto pubblico da lui formato».
Inoltre, la prassi ammette anche la "rettifica delle trascrizioni ed iscrizioni" (Circ. Min. Fin., Direzione Catasto, 2 maggio 1995, n. 128/T.)
Per le formalità di rettifica occorre sempre redigere una nuova nota nella quale devono essere riportati tutti i dati indicati nella nota precedente, modificando solo il codice atto, per il quale si adotterà la codifica indicata nella apposita tabella.
La rettifica può riguardare la sola nota, allorquando il richiedente ha errato la indicazione dei dati contenuti nel titolo sulla nota, sicché non necessita porre in essere un nuovo atto ma semplicemente rettificare la nota. Per questo tipo di rettifica nella compilazione della nota verrà indicata la dizione: "rettifica alla nota richiesta dalla parte per atto di ...........".
Antro tipo di rettifica ricorre quando il dato errato contenuto nella nota risulta essere errato anche nel titolo, per cui si rende necessaria la formazione di un nuovo atto.
Per questo tipo di rettifica nella compilazione della nota verrà indicata la dizione: "atto di rettifica ad atto di .............".
Ciò detto, e venendo alle possibili soluzioni, la soluzione migliore dovrebbe essere quella di richiedere al notaio che ha eseguito la iscrizione di provvedere alla sua "rettifica" nei termini che abbiamo esposto. Eseguita la rettifica si procederà alla sua corretta cancellazione.
Più incerta, anche se a nostro avviso praticabile, è la strada di disporre la cancellazione della erronea iscrizione con il decreto di trasferimento, dando atto in esso che si tratta di iscrizione erroneamente eseguita.
Invero, la disciplina degli errori che colpiscono la nota di trascrizione o iscrizione deve essere risolta sulla scorta del principio enunciato dall'art. 2665 c.c., ai sensi del quale l'omissione o l'inesattezza delle indicazioni richieste nelle note menzionate negli articoli 2659 e 2660 (che individuano gli atti da presentare al conservatore per la trascrizione degli atti tra vivi o mortis causa) non nuoce alla validità della trascrizione, a meno che determini incertezza sulle persone, sul bene o sul rapporto giuridico a cui si riferisce l'atto o, rispettivamente, la sentenza o la domanda.
Il principio è stato ribadito più volte dalla giurisprudenza, dove si è affermato che "a norma dell'art. 2665 cod. civ., non ogni omissione od inesattezza nella nota di trascrizione determina l'invalidità della trascrizione stessa, ma solo quelle che ingenerano incertezze sulle persone, sul bene e sulla natura giuridica dell'atto; e l'accertamento dell'esistenza dello stato d'incertezza, soprattutto ove incentrato sulla ritenuta idoneità dell'univocità del riferimento ritraibile dal codice fiscale, costituisce giudizio di fatto insindacabile in Cassazione, se immune da vizi logici e giuridici e sorretto da congrua motivazione" (Cass. Sez. VI – III, 30 maggio 2018, n. 13543. Con riferimento alla inesatta indicazione della particella catastale nell'atto di pignoramento cfr Cass., sez. VI – III, 15 settembre 2020, n. 19123, e giurisprudenza ivi richiamata).
Nella medesima direzione si è espressa Cass., Sez. VI – III, 7 marzo 2022, n. 7342, secondo cui "In tema di pignoramento immobiliare, gli errori o le imprecisioni di identificazione del bene negli atti di provenienza sono di per sé irrilevanti rispetto ai terzi di buon fede che abbiano eseguito il pignoramento dopo aver diligentemente verificato i registri immobiliari, né l'indicazione nel pignoramento o nella sua nota di trascrizione di dati catastali non aggiornati ha alcun effetto invalidante, ove non vi sia comunque incertezza sulla fisica identificazione dei beni ed ove sussista continuità tra i dati catastali precedenti e quelli corretti al momento dell'imposizione del vincolo, sì che l'erroneità di per sé considerata non comporti alcuna confusione sui beni che si intendono pignorare".
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