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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - PASSIVO E RIVENDICHE
SPESE CONDOMINIALI IMMOBILE DI PROPRIETA' DEL FALLIMENTO
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Marco Porrini
Varese25/03/2017 18:00SPESE CONDOMINIALI IMMOBILE DI PROPRIETA' DEL FALLIMENTO
Buongiorno, si chiede cortesemente di illustrare chi siano i soggetti obbligati al pagamento delle spese condominiali di un immobile facente parte l'attivo fallimentare.
In particolare su chi possano gravare e con quali limiti quelle antecedenti la dichiarazione di fallimento (evidentemente rimaste insolute) e quelle dalla dichiarazione di fallimento sino al decreto di trasferimento dell'immobile.
Grazie
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Zucchetti SG
Vicenza27/03/2017 23:02RE: SPESE CONDOMINIALI IMMOBILE DI PROPRIETA' DEL FALLIMENTO
L'art. 30 della legge 11.12.2012, n. 220 stabilisce che "I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonche' per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell'articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall'articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali".
Posto che a norma del primo comma dell'art. 63 disp. att. c.c. sono esigibili i contributi condominiali contemplati nello stato di ripartizione approvato dall'assemblea, la norma del 2012 ha lo scopo di confermare che le spese condominiali esigibili prima del fallimento hanno natura concorsuale, per cui il condominio ha l'onere di formulare apposita domanda di ammissione al passivo se intende partecipare al concorso fallimentare; vi è da aggiungere che tale credito non è assistito da alcun privilegio, per cui ava messo in chirografo. In base alla stessa norma sopra citata, il credito per spese condominiali maturate, rectius divenute esigibili dopo la dichiarazione di fallimento godono della prededuzione e quindi vanno richieste dal condominio via via che maturano e pagate, ove non siano contestate e ove l'attivo sia sufficiente alla soddisfazione di tutte le prededuzioni (art. 111bis), sempre se riguardanti un immobile appreso all'attivo (e non utilizzato dal fallito).
Zucchetti SG srl
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Marco Porrini
Varese28/03/2017 09:19RE: RE: SPESE CONDOMINIALI IMMOBILE DI PROPRIETA' DEL FALLIMENTO
Ringrazio e chiedo ulteriori delucidazioni.
Si ponga il caso di un fallimento dichiarato nel 2010 ed immobile venduto nel 2017.
Correttamente le spese successive alla dichiarazione di fallimento saranno credito prededucibile.
Si ritiene che le spese antecedenti la dichiarazione di fallimento (credito chirografario) potranno essere soddisfatte solo con il riparto dell'attivo e che nulla potrà essere imputatato all'acquirente in quanto ai sensi del citato art. 63 "Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente".
Infatti le spese antecedenti potrebbero essere richieste in solido all'acquirente solo se rientranti nel biennio.
Si chiede conferma della corretta interpretazione.
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Zucchetti SG
Vicenza28/03/2017 19:40RE: RE: RE: SPESE CONDOMINIALI IMMOBILE DI PROPRIETA' DEL FALLIMENTO
Esatto. L'art. 63 comma 4 delle disp. att. cod. civ. dispone che "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e quello precedente"; ossia l'acquirente di un'unità immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidalmente con lui, ma non al suo posto, ed opera nel rapporto tra il condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà di una singola unità immobiliare, non anche nel rapporto tra questi ultimi.
Questo significa che nel rapporto tra venditore e acquirente è operante il principio generale della personalità delle obbligazioni, per cui l'acquirente dell'unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino, solo che per i debiti del biennio precedente, che dovrebbero essere pagati dal venditore, ne risponde solidalmente anche il compratore, che, quindi, può essere escusso dal condominio per il pagamento. Ovviamente l'acquirente, se paga tali contributi, può rivalersi sul venditore, visto che egli ha pagato un'obbligazione contratta nell'interesse esclusivo del venditore.
Trasponendo questi principi nel fallimento, e sempre che non sia diversamente stabilito tra le parti nel bando di vendita o nell'avviso di gara o nel contratto (a seconda delle modalità seguite), l'amministratore del condominio può chiedere al fallimento venditore il pagamento delle spese condominiali maturate successivamente al fallimento in prededuzione e in chirografo le spese maturate precedentemente; inoltre il condominio potrà rivolgere all'acquirente dal fallimento per ottenere il pagamento delle spese condominiali maturate nell'anno in corso e quello precedente, indipendentemente da come siano state ammesse al passivo (fermo restando che non può ottenere più del suo credito). Questo non porta alcun pregiudizio per il fallimento perché qualora sia l'acquirente a pagare, questo potrà poi rivalersi dell'esborso fatto nei confronti del fallimento usufruendo della medesima posizione che quel credito aveva per la parte in prededuzione e per quella in chirografo.
Zucchetti Sg srl
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Simona Fell
Palermo09/02/2018 16:30RE: RE: SPESE CONDOMINIALI IMMOBILE DI PROPRIETA' DEL FALLIMENTO
Invece, nel caso in cui l'abitazione sia destinata a casa del fallito? Le quote condominiali maturate dopo la dichiarazione di fallimento su chi gravano?
Grazie-
Zucchetti SG
Vicenza12/02/2018 20:40RE: RE: RE: SPESE CONDOMINIALI IMMOBILE DI PROPRIETA' DEL FALLIMENTO
Il suo dubbio è legittimo sia alla luce di quanto da noi esposto nell'ultima parte della prima risposta di questa serie di interventi sia per le incertezze che regnano in materia.
Sicuramente il fallimento non è tenuto a pagare le spese condominiali degli immobili non appresi al fallimento, ma precisiamo che l'immobile di proprietà del fallito e da lui occupato fino alla vendita a norma del secondo comma dell'art. 47, va comunque acquisito all'attivo fallimentare ed è un bene da liquidare solo che, in attesa, viene concesso al fallito il diritto di abitarlo per venire incontro alle esigenze sue e della sua famiglia.
Questa situazione può portare alla conseguenza che le spese condominiali siano a carico del fallimento, ma si può anche dire che fin quando l'immobile è utilizzato dal fallito è questi che deve sopportare le spese correnti della gestione, come le utenze e le spese condominiali ordinarie. Noi, dopo alcune valutazioni, riteniamo preferibile la prima alternativa in quanto le spese condominiali non possono paragonarsi a quelle per le utenze luce, gas telefono ecc., in quanto le prime sono immanente all'immobile e decorrono indipendentemente dall'uso del bene (almeno in gran parte), per cui comunque il fallimento sarebbe tenuto a pagarle anche se l'immobile non viene utilizzato per l'abitazione del fallito, nel mentre le utenze sono determinate dalla quantità dall'utilizzo che il fallito fa delle energie somministrate
Zucchetti Sg Srl
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Chiara Barzelloni
mondovì (CN)03/06/2020 09:15RE: RE: SPESE CONDOMINIALI IMMOBILE DI PROPRIETA' DEL FALLIMENTO
Il credito per spese condominiali maturate post fallimento godono della prededuzione ma come devono essere richieste dal condominio?
Tramite insinuazione al passivo o con semplice comunicazione di ogni gestione annuale?
Grazie-
Zucchetti SG
Vicenza03/06/2020 20:39RE: RE: RE: SPESE CONDOMINIALI IMMOBILE DI PROPRIETA' DEL FALLIMENTO
Il terzo comma dell'art. 111bis l. fall. stabilisce che "I crediti prededucibili sorti nel corso del fallimento che sono liquidi, esigibili e non contestati per collocazione e per ammontare, possono essere soddisfatti ai di fuori del procedimento di riparto se l'attivo e' presumibilmente sufficiente a soddisfare tutti i titolari di tali crediti."
Pertanto il creditore, quando il credito sorto nel corso del fallimento è diventato liquido ed esigibile, può chiederne il pagamento al curatore; questi a sua volta valuta, a fronte della richiesta ricevuta se sollevare o non contestazioni sul credito o sulla sua collocazione. Se soleva contestazioni, il creditore deve procedere alla formale insinuazione al passivo per essere ammesso al passivo ed essere poi pagato con i riparti che seguiranno; se non solleva contestazioni il curatore può procedere al pagamento previa valutazione che l'attivo è sufficiente a soddisfare tutte le prededuzioni perché, ove si trovi in questa condizione comunica al creditore che non può procedere al pagamento, non perché contesta il credito (per cui non è necessaria l'insinuazione al passivo), ma perché non ha i mezzi liquidi sufficienti per provvedere e poi, quando avrà un quadro sufficientemente sicuro del passivo prededucibile e dell'attivo disponibile, farà un riparto tra i prededucibili-tra quelli contestati qualora siano stati ammessi al passivo, e quelli non contestati- seguendo l'ordine dela graduazione interna alle prededuzioni.
Zucchetti SG srl
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Olga Guglielmucci
Roma10/09/2018 11:19RE: SPESE CONDOMINIALI IMMOBILE DI PROPRIETA' DEL FALLIMENTO
Ho letto l'intera discussione e vorrei chiedere se la normativa citata può essere applicata in via analogica alle esecuzioni immobiliari (collocazione in prededuzione degli oneri condominiali a far data dal pignoramento). Ringrazio. -
Zucchetti SG
13/09/2018 07:31RE: RE: SPESE CONDOMINIALI IMMOBILE DI PROPRIETA' DEL FALLIMENTO
A quesito, a nostro parere, deve essere fornita risposta negativa.
L'art. 30 della legge 220/2012, che abbiamo citato nelle precedenti risposte, si connota per un suo evidente carattere di specialità, sicché la possibilità che esso sia suscettibile di applicazione analogica deve escludersi. Del resto, la ratio sottesa al conio della disposizione ha proprio il precipuo scopo di far subentrare la curatela al fallito nella titolarità delle obbligazioni condominiali al precipuo scopo di evitare che il fallimento medesimo si risolva in danno degli altri condomini onerandoli della necessità di sopportare le spese condominiali anche con riferimento alla quota parte gravante sul condomino fallito, per poi insinuarsi al passivo, sicché, considerata la nota ed evidente minore invasività del pignoramento rispetto alla dichiarazione di fallimento, il ricorso all'analogia è precluso anche dall'assenza di una eadem ratio.
È noto, inoltre, che nell'ambito dell'esecuzione forzata individuale non esiste la categoria delle spese prededucibili, anche se tali vengono comunemente definite le spese che godono del privilegio di cui all'art. 2770 c.c., vale a dire quelle sostenute da un creditore nell'interesse comune di tutti.
Ne deriva, allora, che il condominio non potrà richiedere il pagamento dei crediti condominiali gravanti sul condomino moroso alla procedura, e che se intende recuperarle in seno ad essa dovrà munirsi preliminarmente di un valido titolo esecutivo e spiegare rituale intervento ai sensi dell'art. 499 c.p.c.
Di riflesso, e sotto un diverso angolo prospettico, in materia di esecuzione forzata si pone il contiguo (ma non meno delicato) problema di comprendere se il creditore procedente possa essere chiamato ad anticipare le spese condominiali necessarie alla esecuzione di interventi di conservazione delle parti comuni, piuttosto che di manutenzione ordinaria o straordinaria.
Sul punto, mentre taluni enfatizzano la funzione "gestoria" della custodia, intesa non solo con riferimento ad una attività di conservazione mera del bene ma funzionale a preservarne le potenzialità economiche (Trib. Reggio Emilia, ord. 15.6.05) con la conseguenza che individuano in capo al creditore l'onere di anticipare tutte le spese che a questo fine la custodia, previa autorizzazione del Giudice, ritiene necessarie a questo scopo, altri (Trib. Napoli, ord. 24.10.2014) limitano questa funzione ad una attività di tipo conservativo, per cui sarebbero chiedibili quali spese dell'esecuzione al creditore soltanto le spese funzionali a questo più limitato scopo. Infine, altri ancora, muovendo dall'assunto per cui il bene pignorato diviene un patrimonio autonomo e separato che costituisce centro di imputazione di rapporti giuridici attivi e passivi, di cui il custode è rappresentante d'ufficio in ragione del munus publicum conferitogli ex art. 560 c.p.c., le spese di custodia dovrebbero gravare in "prededuzione" sul ricavato della vendita quale "massa passiva" del patrimonio separato, sicché andrebbe escluso l'onere della relativa anticipazione a carico del creditore.
La tematica è stata recentemente sottoposta al vaglio dei giudici di legittimità, i quali hanno affermato che le spese necessarie alla conservazione stessa dell'immobile pignorato e, cioè, le spese indissolubilmente finalizzate al mantenimento in fisica e giuridica esistenza dell'immobile pignorato (con esclusione, quindi, delle spese che non abbiano un'immediata funzione conservativa dell'integrità del bene, quali le spese dirette alla manutenzione ordinaria o straordinaria o gli oneri di gestione condominiale) in quanto strumentali al perseguimento del risultato fisiologico della procedura di espropriazione forzata, essendo intese ad evitarne la chiusura anticipata, sono comprese tra le spese "per gli atti necessari al processo" che, ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 8, il giudice dell'esecuzione può porre in via di anticipazione a carico del creditore procedente. Tali spese dovranno essere rimborsate come spese privilegiate ex art. 2770 cod. civ. al creditore che le abbia corrisposte in via di anticipazione, ottemperando al provvedimento del giudice dell'esecuzione che ne abbia disposto l'onere a suo carico (Cass. civ., 22.6.2016. n. 12877).
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Marco Porrini
Varese22/01/2019 12:19RE: SPESE CONDOMINIALI IMMOBILE DI PROPRIETA' DEL FALLIMENTO
Le spese condominiali successive alla dichiarazione di fallimento, già soddisfatte in prededuzione, in sede di predisposizione del piano di riparto finale, nel caso in cui vi sia capienza, sono da considerare una spesa specifica riferita all'immobile e quindi da attribuire unicamente all'attivo ricavato dalla vendita dell'immobile stesso?
Grazie-
Zucchetti SG
Vicenza22/01/2019 19:38RE: RE: SPESE CONDOMINIALI IMMOBILE DI PROPRIETA' DEL FALLIMENTO
Certamente si.
Zucchetti SG srl -
Mario Tucci
Venezia17/01/2024 17:23RE: RE: SPESE CONDOMINIALI IMMOBILE DI PROPRIETA' DEL FALLIMENTO
A tale quesito il vostro ufficio studi ha risposto affermativamente.
Tanto premesso, volevo chiedere di precisare se, a vostro parere, le spese condominiali ammesse in prededuzione al passivo per il periodo post fallimento mantengono, in caso il ricavato netto della vendita immobiliare del cespite, dedotte a) le spese specifiche b) le spese generali c) le somme spettanti al creditore ipotecario, non sia sufficiente al loro pagamento, il loro rango di prededuttività a valere anche sulle altre somme realizzate dal fallimento.
Grazie
Mario Tucci-
Zucchetti SG
Vicenza18/01/2024 20:18RE: RE: RE: SPESE CONDOMINIALI IMMOBILE DI PROPRIETA' DEL FALLIMENTO
Proprio nella risposta che precede la sua domanda abbiamo detto che le spese condominiali maturate dopo l'apertura del fallimento (e da considerare quindi in prededuzione) sono da considerare una spesa specifica riferita all'immobile e quindi da attribuire unicamente all'attivo ricavato dalla vendita dell'immobile stesso. Questa qualificazione comporta che quando lei calcola il ricavato netto dalla vendita dell'immobile deve detrarre da esso le spese specifiche, tra le quali comprendere anche quelle condominiali in prededuzione, una quota delle spese generali e quel che rimane va attribuito al creditore ipotecario, sicchè l'ipotesi da lei prospettata della impossibilità del pagamento dele spese condominiali in quanto collocate dopo il credito ipotecario non sussiste giacche dette spese, come detto, vanno pagate prima dell'ipoteca.
In ogni caso, in linea generale, qualora l'attivo disponibile ricavato da un bene cui si riferisce una spesa specifica non sia sufficiente, in base alla graduazione effettuata, a soddisfare anche le spese speciali, queste non trovano collocazione sul ricavato degli altri beni proprio perché, come detto nella risposta che precede, essendo inerenti ad un determinato bene, possono essere soddisfatte prioritariamente con il ricavo della vendita di quel bene o di altri.
Zucchetti Sg srl-
Mario Tucci
Venezia23/01/2024 18:58RE: RE: RE: RE: SPESE CONDOMINIALI IMMOBILE DI PROPRIETA' DEL FALLIMENTO
Molte grazie per il chiarimento. Chiedo un'ultima precisazione: in caso il ricavato della vendita immobiliare consenta solo parzialmente il pagamento in prededuzione del credito del condominio, che sorte ha il residuo credito? Viene declassato nel ceto chirografario come il credito ipotecario?
Grazie ancora
Mario Tucci-
Zucchetti SG
Vicenza25/01/2024 20:43RE: RE: RE: RE: RE: SPESE CONDOMINIALI IMMOBILE DI PROPRIETA' DEL FALLIMENTO
Quello da lei proposto è un tema ancora aperto e discusso, anche tra i nostri consulenti, di difficile soluzione. La linea tra noi prevalente è che le spese speciali ove non possano essere soddisfatte con il ricavato del bene cui si riferiscono non vanno pagate. L'obiezione ovvia è che in tal modo possono essere trattati meglio i crediti concorsuali che quelli prededucibili, come nel suo caso ove, secondo la indicata costruzione, i crediti concorsuali per canoni ante procedura assistiti dal privilegio speciale ex art. 2764 c.c., ove non trovino collocazione sui beni che arredano l'immobile passano in chirografo, nel mentre quelli prededucibili non verrebbero pagati, ma tale differenza di trattamento potrebbe essere spiegata con la differenza tra spesa e privilegio speciale; quest'ultimo segue la sorte indicata del degrado in chirografo per la parte incapiente in quanto così previsto dall'art. 54, comma 1, l. fall. (ripreso dall'art. 153 CCII), nel mentre le spese inerenti un determinato bene vanno soddisfatte con il solo ricavato di quel bene, come si può dedurre dal terzo comma dell'art. 111 ter l. fall. (corrispondente all'art. 223 CCII).
Zucchetti SG srl
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Danilo Burgio
Messina20/05/2021 12:28RE: SPESE CONDOMINIALI IMMOBILE DI PROPRIETA' DEL FALLIMENTO
Buonrgiono,
il condominio chiede evidenza nello stato passivo della fallita società (s.a.s.) nonché del socio illimitatamente responsabile per quote condominiali.
In particolare, con riferimento a un immobile di proprietà del socio, venduto nell'anno 2019, il condominio chiede il pagamento delle spese condomiali anno 2019, approvate con delibera del febbraio 2020.
Il fallimento è stato dichiarato ad ottobre 2020.
Posso ammettere al passivo gli oneri 2019, atteso che, nello stesso anno, l'immobile è stato venduto ?
Grazie-
Zucchetti SG
Vicenza20/05/2021 20:00RE: RE: SPESE CONDOMINIALI IMMOBILE DI PROPRIETA' DEL FALLIMENTO
In primo luogo, se l'immobile cui si riferiscono le spese condominiali è di proprietà del socio, il relativo credito del condominio per i contributi non pagati è esclusivamente verso il socio e non della società, per cui va ammesso nel passivo del socio ed escluso da quello della società, ove, a quanto capiamo, è stato anche insinuato.
Il contributo per l'anno in corso alla data della vendita dell'immobile (quello nel suo caso riferito all'anno 2019) è a carico del venditore in quanto matura al momento della delibera, anche se poi viene rateizzato in varie rate, ma nei rapporti con l'acquirente, il venditore risponde dei ratei fino alla data della vendita e l'acquirente di quelli successivi. tuttavia per tutelare il condominio il quarto comma dell'art. 63 disp. att. cod. civ., stabilisce che l'acquirente di un immobile in condominio risponde in solido con il venditore dei contributi dovuti per l'anno in corso e per quello dell'anno precedente, salvo il diritto a rifarsi sul venditore di quanto da lui pagato per la parte anteriore alla vendita.
In sostanza, poiché il creditore verso obbligati in solido può rivolgersi pagamento a ciascuno dei coobbligati, può ammettere al passivo il credito per contributi ordinari relativi all'anno 2019 risultanti da delibera antecedente la data della vendita.
Zucchetti SG srl-
Danilo Burgio
Messina21/05/2021 10:11RE: RE: RE: SPESE CONDOMINIALI IMMOBILE DI PROPRIETA' DEL FALLIMENTO
Grazie per la risposta, intanto.
Preciso, però, che la delibera con cui sono state approvate le spese straordinarie e ordinarie 2019, è del febbraio 2020.
Mi pare di capire, dal tenore della Vs. risposta, che se la delibera è successiva, io non possa ammettere al passivo i predetti crediti.
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Zucchetti SG
Vicenza21/05/2021 19:20RE: RE: RE: RE: SPESE CONDOMINIALI IMMOBILE DI PROPRIETA' DEL FALLIMENTO
Nella risposta precedente non avevamo affrontato il problema del momento della delibera, dando per scontato che si trattasse del contributo per spese ordinarie; ora che lei dice che la delibera è stata presa nel 2020, diventa importante affrontare più da vicino il tema perché il risultato cambia a seconda del tipo di spese.
Invero, se si tratta di spese straordinarie, è pacifico in giurisprudenza il principio secondo cui, in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, qualora l'approvazione della delibera di esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione sopravvenga soltanto successivamente alla stipula della vendita, l'obbligo del pagamento delle relative quote condominiali incombe sull'acquirente, non rilevando l'esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria adottata anteriormente a tale stipula. (tra le più recenti, Trib. Patti, 16/11/2020; Cass. 10/09/2020, n.18793; Cass. 22/06/2017, n. 15547; Cass. 22/03/2017, n. 7395 Cass. 03/12/2010, n.24654, ecc. ). In sostanza, il pagamento dei lavori straordinari spetta a chi è proprietario al momento della delibera assembleare che autorizza lo svolgimento delle opere e non si tiene conto né di quando i lavori sono stati iniziati, né di quando sono terminati, ma solo del momento in cui l'assemblea ha adottato la decisione di eseguirli, che ha natura costitutiva; di conseguenza se la delibere che ha autorizzato i lavori è del 2020, di questi risponde chi era proprietario in quell'anno e non, quindi, il fallimento che ha venduto l'immobile nel 2019.
Del tutto diversa è la situazione quanto ai contributi ordinari. In proposito la Cassazione (Cass. 28/04/2017, n. 10621) ha affermato che "l'obbligo del condomino di pagare al condominio, per la sua quota, le spese per la manutenzione e l'esercizio dei servizi comuni dell'edificio deriva dalla gestione stessa e quindi preesiste all'approvazione da parte dell'assemblea dello stato di ripartizione, che non ha valore costitutivo, ma solo dichiarativo del relativo credito del condominio." Da questo principio si ricava che il condomino, in virtù della sua natura di comproprietario di una quota del bene comune, deve, per ciò stesso, contribuire alle spese necessarie alla conservazione dello stesso atteso il fatto che le obbligazioni condominiali hanno natura di obbligazioni reali preesistenti a qualsivoglia delibera di approvazione della spesa. Se pertanto nel suo caso si tratta di questa voce per il 2019, l'importo relativo va ammesso (se documentato quanto meno con un bilancio preventivo).
A questo punto sorge un altro problema se sono a carico del venditore le sole spese maturate fino al momento della vendita o per l'intero anno in corso; opteremmo per questa seconda soluzione considerando per anno in corso l'annualità.
Zucchetti Sg srl-
Carla Chiola
PESCARA26/09/2023 20:26RE: RE: RE: RE: RE: SPESE CONDOMINIALI IMMOBILE DI PROPRIETA' DEL FALLIMENTO
Buonasera a tutti.
Ho il caso di un condominio che nell'assemblea del gennaio 2023 ha approvato i rendiconti 2019 , 2020 e 2021 con annessi riparti.
Il fallimento della società condomina è stato dichiarato nell'aprile del 2022.
Il ritardo nella presentazione ed approvazione dei ridetti rendiconti sono legati a presunte responsabilità del vecchio amministratore, che è stato sostituito prima della dichiarazione di fallimento che mi occupa.
Poiché gli oneri ripartiti in capo alla società fallita afferenti a tali annualità mi sono stati richiesti in prededuzione, posso contestare il rango atteso che, se non vi fosse stato il ritardo nell'approvazione, gli stessi sarebbero stati crediti concorsuali aventi rango chirografario?
Vi ringrazio anticipatamente per il prezioso contributo che sempre mi riservate-
Zucchetti SG
Vicenza27/09/2023 19:21RE: RE: RE: RE: RE: RE: SPESE CONDOMINIALI IMMOBILE DI PROPRIETA' DEL FALLIMENTO
Come abbiamo detto nella prima risposta di questa discussione, l'art. 30 della legge 11.12.2012, n. 220 stabilisce che "I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonche' per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell'articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall'articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali". A sua volta il primo comma dell'art. 63 disp. att. c.c. dispone che sono esigibili i contributi condominiali contemplati nello stato di ripartizione approvato dall'assemblea.
Dal combinato disposto di queste norme sembra dedursi che il credito per spese condominiali divenute esigibili dopo la dichiarazione di fallimento per essersi la delibera tenuta dopo tale evento, godono della prededuzione, ma non è esattamente così, nel senso che le due norme citate regolano l'ipotesi dei contributi che maturano annualmente, per cui anno per anno vale la regola detta per la quale, se, come nel suo caso, è stato dichiarato il fallimento nel 2022, la delibera sulla ripartizione delle spese presa nel 2022 attribuisce la prededuzione alle spese di quell'anno; quando, invece, per anni nulla è stato mai disposto sulle spese né mai è stata presa una delibera e finalmente, dopo la dichiarazione di fallimento, si decide sulle ripartizione delle spese di tutti gli anni precedenti, queste spese, di natura concorsuale, non possono diventare prededucibili a causa dell'inerzia dell'amministratore.
Concordiamo, quindi, con lei per il rigetto della richiesta collocazione in prededuzione e l'ammissione in chirografo quale credito concorsuale.
Zucchetti SG srl-
Domenico De Tommaso
Crotone20/01/2025 19:29RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: SPESE CONDOMINIALI IMMOBILE DI PROPRIETA' DEL FALLIMENTO
Ove il condomino richieda somma al fallimento ex art. 30 L. 220/2012 ma il fallito è comproprietario al 50% dell'immobile (il restante 50% è di proprietà del coniuge non fallito) - stante l'inadempimento del comproprietario - la prededuzione deve essere riconosciuta per l'intero credito oppure per il solo 50%
di competenza del fallito? -
Zucchetti SG
Vicenza21/01/2025 16:09RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: SPESE CONDOMINIALI IMMOBILE DI PROPRIETA' DEL FALLIMENTO
L'obbligazione del pagamento delle spese è comune ai due coniugi comproprietari, per cui essi ne rispondono in solido. La solidarietà consente al creditore di rivolgersi a ciascuno dei condebitori chiedendo il pagamento dell'intero, poi ciascuno risponde delle proprie obbligazioni con i propri beni. Ne segue che il condominio può richiedere al fallimento il pagamento dell'intero credito, che per legge va collocato in prededuzione, ma il fallimento risponde, nel senso che può pagare con il ricavato dei beni facenti parte dell'attivo fallimentare, ossia – trattandosi di una spesa specifica relativa all'immobile- soltanto nei limiti della metà del ricavato dalla liquidazione del bene in comunione r al 50% con il coniuge non fallito. Se il fallimento paga l'intero debito, potrà poi rivalersi, per la metà nei confronti del comproprietario in bonis.
Zucchetti SG srl
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Stefania Trozzi
Pescara28/01/2025 17:20RE: RE: RE: RE: SPESE CONDOMINIALI IMMOBILE DI PROPRIETA' DEL FALLIMENTO
In qualità di liquidatore di una LC, ho ricevuto un'istanza di ammissione al passivo di un amministratore condominiale che , a fondamento del credito , ha allegato unicamente un estratto conto, precisando unicamente nel corpo della PEC , che si trattava di canoni ordinari. Nulla di più. Io non ritengo che si ammissibile. E' corretto? -
Zucchetti SG
Vicenza30/01/2025 17:07RE: RE: RE: RE: RE: SPESE CONDOMINIALI IMMOBILE DI PROPRIETA' DEL FALLIMENTO
Il discorso sull'adempimento dell'onere probatorio non può essere svolto in astratto ma deve essere riferito al caso concreto e alla documentazione prodotta e a quella che la specifica fattispecie consente di produrre. Nel caso sembra che il condominio chieda il pagamento del contributo per spese ordinarie, che non richiedono uno specifico verbale ogni anno ma sono determinate in base ai millesimi una tantum e poi seguono nel corso degli anni e divise in base al bilancio preventivo e conguagliate con il bilancio consuntivo.. Questo spiega perché l'amministratore abbia prodotto soltanto un estratto conto.
di escludere il credito in queste condizioni sarebbe opportuno chiedere chiarimenti all'amministratore e la documentazione delle rate pagate in precedenza, del bilancio preventivo approvato, in modo da avere un quadro più completo; in mancanza l'esclusione può starci e, ma è probabile che in sede di opposizione sarà fornita la prova.
Zucchetti SG srl
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