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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - PASSIVO E RIVENDICHE
FALLIMENTO DEL CONDUTTORE, CAUZIONE ED AMMISSIONE CREDITO LOCATORE
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Mattia Pedrini
Bologna26/05/2021 19:11FALLIMENTO DEL CONDUTTORE, CAUZIONE ED AMMISSIONE CREDITO LOCATORE
Buonasera.
Alla data di dichiarazione del fallimento, il conduttore occupava degli immobili in forza di contratto di locazione, che sarebbe dovuto giungere a scadenza alla fine del corrente anno. Invero, data la morosità nel pagamento dei canoni locatizi, precedentemente la dichiarazione di fallimento era intervenuta la convalida di sfratto che - giusto il disposto di cui alla L. 21/2021(che ha convertito il D.L. 183/2020 cd. "Decreto Milleproroghe") circa la proroga del "blocco sfratti" al 30.06.2021 - non aveva però ancora potuto trovare esecuzione.
Allo stato la Procedura sta occupando i locali nell'attesa di poter vendere le merci e gli arredi ivi rinvenuti, sulla base di un accordo effettuato con il locatore circa la mancata maturazione di alcun credito post-fallimento a titolo di indennità di occupazione.
Il locatore chiede di essere ammesso al passivo per l'intera cifra dei canoni non pagati e delle spese condominiali con il privilegio ex art. 2764 c.c. Se non vi sono dubbi che, in difformità da quanto richiesto dal creditore, sia le spese condominiali sia i canoni non pagati relativi a mensilità non comprese nell'orizzonte temporale a cui la Legge riconosce il citato privilegio (anno in corso alla data del fallimento e anno precedente), vanno ammesse in chirografo, il problema può porsi con riferimento alla cauzione versata dal conduttore al momento della stipulazione del contratto di locazione. La cifra - pari al canone dovuto per una mensilità - non viene difatti menzionata nella domanda di ammissione, pur essendo certamente un credito della Procedura. Le soluzioni percorribili, a parere di chi scrive, sono due:
1. Eccepire la compensazione ex art. 56 L.F. del deposito cauzionale con la (maggior) cifra di cui il locatore richiede l'ammissione, con la precisazione che laddove tale impostazione fosse ritenuta corretta, si porrebbe il problema se compensare l'ammontare del deposito cauzionale con la parte del credito ammessa in privilegio ex art. 2764 c.c., ovvero con quella ammessa in chirografo poiché relativa a canoni anteriori all'anno precedente il fallimento;
2. Considerare il credito del deposito cauzionale come sorto "post-fallimento" e richiede l'accredito della somma. Tale soluzione potrebbe risultare corretta se si considera che il deposito cauzionale è cifra esigibile al momento della conclusione del contratto e della riconsegna dell'immobile (e, pertanto, trova causa genetica successiva alla dichiarazione di fallimento); ad ogni buon conto, non saprei se poter estendere tale considerazione anche al caso di specie, essendo che la convalida di sfratto, ancorché non eseguita, probabilmente comporta lo scioglimento (almeno sotto il profilo formale) del contratto di locazione, con la conseguenza che, essendo lo sfratto intervenuto in epoca anteriore al fallimento, si tratterebbe di un credito "ante" per il quale vige il principio di cui all'art. 56 L.F.
Chiedo un Vostro parere in ordine alla questione e alla soluzione probabilmete più corretta.
Ringrazio fin d'ora per l'aiuto e per la preziosa possibilità di confronto.
Cordialità-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza27/05/2021 20:01RE: FALLIMENTO DEL CONDUTTORE, CAUZIONE ED AMMISSIONE CREDITO LOCATORE
Il suo iter argomentativo è ineccepibile. Tutto il problema consiste nello stabilire se il credito per la restituzione del deposito cauzionale sia concorsuale o sia nato dopo la dichiarazione di fallimento; nel primo caso detto credito può essere opposto in eccezione al credito del locatore per canoni, nel mentre nel secondo caso mancherebbe il requisito della reciprocità. Orbene considerato che la convalida di sfratto determina la risoluzione del contratto di locazione e che, con la risoluzione il contratto cessa di produrre i suoi effetti e, di conseguenza, il locatore deve restituire la il deposito cauzionale, nel caso la convalida di sfratto è intervenuta prima della dichiarazione di fallimento del conduttore, per cui il credito restitutorio può considerarsi concorsuale.
Quanto all'imputazione della compensazione, trova applicazione l'art. 1249 c.c., per il quale, "quando una persona ha verso un'altra più debiti compensabili, si osservano pe rla compensazione le disposizione del secondo comma dell'art. 1193 c.c.", per cui, in applicazione di questa ultima norma, la compensazione, nel suo caso, va ad estinguere in primo luogo il credito meno garantito, che è quello non privilegiato, e tra più crediti chirografari (stante la eguale onerosità) quello più antico.
Zucchetti SG srl-
Simona Sguanci
Prato25/01/2026 12:05RE: RE: FALLIMENTO DEL CONDUTTORE, CAUZIONE ED AMMISSIONE CREDITO LOCATORE
Buongiorno, ringrazio in anticipo per il grande aiuto che le Vs risposte ci danno.
Io mi trovo nella identica situazione sottopostavi nel 2021 dal collega Mattia Pedrini e vi faccio la stessa domanda, contando però sul fatto di ricevere una diversa risposta visto che nel frattempo è intervenuta ordinanza n. 29296/2024 della Corte di Cassazione che (se ho interpretato bene) afferma che il credito di restituzione del deposito cauzionale non nasce alla risoluzione del contratto di locazione bensì al (successivo) momento in cui l'immobile è restituito al locatore.
Nel mio caso la restituzione dell'immobile al locatore è stata fatta dopo l'apertura della L.G. e il locatore ha fatto domanda di ammissione al passivo per indennità di occupazione sia del periodo ante, richieste in privilegio, che del periodo post L.G., richieste in prededuzione.
Io vorrei proporre la considerazione del credito per restituzione del deposito cauzionale quale credito della massa e negarne perciò la compensabilità con le indennità di occupazione maturate prima della apertura della procedura.
Al momento non ho avuto contestazioni di danni sull'immobile, ma ove il locatore sostenesse che l'immobile ha subito dei danni, ritenete che il suo eventuale credito risarcitorio sarebbe da considerare insorto nel momento dell'ipotizzato danneggiamento (certamente ante L.G.) o nel momento del suo accertamento (post L.G.)?
Grazie
Simona Sguanci-
Zucchetti Software Giuridico srl
29/01/2026 16:55RE: RE: RE: FALLIMENTO DEL CONDUTTORE, CAUZIONE ED AMMISSIONE CREDITO LOCATORE
Rispondiamo alla domanda premettendo che la sentenza da lei citata non ci risulta, probabilmente v'è stato un errore di battitura nella sua identificazione.
Confermiamo, tuttavia, che il diritto alla restituzione della cauzione sorge con la riconsegna dell'immobile, in questo senso Cass. Sez. 3, 05/07/2019, n. 18069, secondo cui "Nel contratto di locazione, l'obbligo di restituzione del deposito cauzionale sorge in capo al locatore al termine del rapporto, non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma dopo tale evento, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione. Tuttavia, dallo svincolo, volontario o coattivo, dei beni o somme oggetto di deposito, non può inferirsi in via automatica l'insussistenza di obbligazioni inadempiute del conduttore o di danni da risarcire, dal momento che non è l'accertamento dell'insussistenza di danni ovvero dell'infondatezza di pretese risarcitorie del locatore a far sorgere il diritto alla restituzione del deposito cauzionale del conduttore ma l'avvenuto rilascio dell'immobile. Pertanto, nel giudizio promosso per la restituzione del deposito cauzionale, l'esistenza di eventuali danni può essere dedotta a fondamento di domanda riconvenzionale risarcitoria, nel rispetto dei termini processuali dettati a pena di decadenza, non potendo la semplice allegazione degli stessi considerarsi mera difesa volta a negare la sussistenza del fatto costitutivo del credito azionato".
Tanto premesso, e venendo alla domanda formulata dobbiamo osservare che il locatore, richiesto della restituzione del deposito cauzionale, potrebbe opporre la compensazione a norma dell'art. 155 c.c.i.i., a mente del quale I creditori possono opporre in compensazione dei loro debiti verso il debitore il cui patrimonio è sottoposto alla liquidazione giudiziale i propri crediti verso quest'ultimo, ancorché non scaduti prima dell'apertura della procedura concorsuale.
Quanto al danneggiamento, esso sorge nel momento in cui si è verificato, e non nel momento successivo in cui viene eventualmente accertato.-
Simona Sguanci
Prato29/01/2026 21:46RE: RE: RE: RE: FALLIMENTO DEL CONDUTTORE, CAUZIONE ED AMMISSIONE CREDITO LOCATORE
Mi scuso, effettivamente ho sbagliato a digitare. L'ordinanaza che intendevo sottoporVi è la n. 29264 depositata il 13.11.2024. -
Zucchetti Software Giuridico srl
02/02/2026 08:49RE: RE: RE: RE: RE: FALLIMENTO DEL CONDUTTORE, CAUZIONE ED AMMISSIONE CREDITO LOCATORE
Grazie per la segnalazione
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